Kurz gesagt: Mit der Genehmigungsfreistellung darf ein Wohngebäude ohne Baugenehmigung gebaut werden — wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, das Vorhaben dessen Festsetzungen einhält und die Erschließung gesichert ist. Die vollständigen Bauvorlagen gehen je nach Land an die Gemeinde oder die Bauaufsichtsbehörde; wird innerhalb der Frist kein Verfahren verlangt, darf gebaut werden. Jedes Bundesland regelt die Details selbst, die Übersicht unten zeigt alle 16.
Was bedeutet Genehmigungsfreistellung?
Genehmigungsfreistellung heißt: kein Bescheid, aber auch keine Prüfung. Die Bauaufsicht erteilt keine Baugenehmigung, und sie prüft die Bauvorlagen nicht. Stattdessen verlässt sich der Gesetzgeber darauf, dass ein Vorhaben, das einen geltenden Bebauungsplan einhält, planungsrechtlich in Ordnung ist — und dass die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person richtig aufgestellt wurden.
Das Verfahren ist in § 62 der Musterbauordnung angelegt und in den meisten Ländern übernommen. Es heißt nicht überall gleich: Baden-Württemberg kennt das Kenntnisgabeverfahren, andere Länder sprechen von Freistellungsverfahren. Gemeint ist im Kern dasselbe.
Wichtig ist, was die Freistellung nicht bedeutet:
- Nicht „genehmigungsfrei im Sinne von egal". Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiter — Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze, Energiestandards. Sie werden nur nicht vorab geprüft.
- Nicht ohne Unterlagen. Die Bauvorlagen müssen vollständig eingereicht werden, mit Plänen, Lageplan und Nachweisen, und sie müssen von einer bauvorlageberechtigten Person stammen.
- Nicht verfahrensfrei. Verfahrensfrei sind kleine Vorhaben wie Gartenhäuser oder Terrassenüberdachungen bis zu bestimmten Größen. Die Genehmigungsfreistellung betrifft ganze Gebäude.
Welche Voraussetzungen gelten?
Fünf Bedingungen müssen in der Regel gleichzeitig erfüllt sein:
- Freistellungsfähiges Vorhaben. Je nach Land nur Wohngebäude bestimmter Gebäudeklassen oder alle Gebäude, die keine Sonderbauten sind, jeweils mit Nebengebäuden und -anlagen.
- Qualifizierter Bebauungsplan. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen festsetzt — oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
- Keine Abweichung. Das Vorhaben widerspricht den Festsetzungen nicht. In den meisten Ländern schließt eine nötige Ausnahme oder Befreiung die Freistellung aus; einige — etwa Berlin, Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern — lassen sie zu, wenn die Befreiung vorher erteilt wurde.
- Gesicherte Erschließung. Zufahrt, Wasser, Abwasser müssen gesichert sein.
- Kein Verlangen der Gemeinde. Die Gemeinde (in einigen Ländern auch die Bauaufsicht) erklärt nicht innerhalb der Frist, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
Fehlt eine Bedingung, ist das kein Problem — es folgt dann der normale Weg über einen Bauantrag, meist im vereinfachten Verfahren. Die Bauvorlagen sind weitgehend dieselben.
Welches Verfahren brauche ich?
Die Frage stellt sich in einer festen Reihenfolge. Erst wird geprüft, ob überhaupt ein Verfahren nötig ist, dann, ob die Freistellung möglich ist, und erst danach, welches Genehmigungsverfahren gilt:
- Ist das Vorhaben verfahrensfrei?
Kleine Vorhaben wie Gartenhäuser, Terrassen oder Carports bis zu bestimmten Größen brauchen kein Verfahren — die Grenzen legt jede Landesbauordnung fest.
→ Verfahrensfrei: kein Antrag, aber alle Vorschriften gelten trotzdem.
- Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und hält das Vorhaben ihn ein?
Wohngebäude, die den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entsprechen und erschlossen sind, können in vielen Ländern ohne Genehmigung gebaut werden.
→ Genehmigungsfreistellung: Unterlagen einreichen, nach Ablauf der Frist bauen.
- Kein Bebauungsplan, Abweichungen nötig oder die Gemeinde verlangt ein Verfahren?
Dann wird ein Bauantrag gestellt. Für Wohngebäude prüft die Bauaufsicht meist nur einen Teil der Vorschriften.
→ Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren.
- Sonderbau, großes Gebäude oder besondere Nutzung?
Für Sonderbauten wie Versammlungsstätten oder Hochhäuser prüft die Bauaufsicht umfassend.
→ Reguläres Baugenehmigungsverfahren.
Wer sich nicht sicher ist, ob ein Bebauungsplan qualifiziert ist oder das Vorhaben ihn einhält, sollte vor der Planung prüfen lassen. Eine falsche Einschätzung kostet später mehr als die Prüfung vorab — mehr dazu unter Lohnt sich mein Bauantrag?
Wie regeln die 16 Bundesländer das Verfahren?
Die Grundidee ist überall gleich; Name, Umfang und Frist unterscheiden sich. Jede Angabe ist am geltenden Gesetzestext nachgeprüft (Stand Oktober 2026); die Paragrafen sind mit dem amtlichen Text verlinkt.
| Bundesland | Verfahren | Voraussetzungen | Baubeginn |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Kenntnisgabeverfahren, § 51 LBO (Baubeginn: § 59 Abs. 4 LBO) | Wählbar für Wohngebäude, sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 (ohne Gaststätten), bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, sowie Nebengebäude und Nebenanlagen; Sonderbauten sind ausgenommen. Das Vorhaben muss im qualifizierten (nach dem 29.06.1961 rechtsverbindlichen) oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegen, keiner Veränderungssperre unterliegen und den Festsetzungen entsprechen. Die Bauvorlagen gehen elektronisch an die Baurechtsbehörde, die die Gemeinde beteiligt; die bautechnischen Nachweise müssen vor Baubeginn geprüft sein. | Zwei Wochen nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Baurechtsbehörde, sofern sie keine Mängel mitteilt; ein früherer Beginn ist nicht vorgesehen. |
| Bayern | Genehmigungsfreistellung, Art. 58 BayBO | Für alle baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind, im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan; das Vorhaben darf den Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften nicht widersprechen, die Erschließung muss gesichert sein. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde; die Eigentümer der Nachbargrundstücke sind spätestens bei Einreichung zu benachrichtigen. Die Gemeinde kann binnen der Frist das vereinfachte Genehmigungsverfahren verlangen. | Ein Monat nach Vorlage bei der Gemeinde; früher, wenn die Gemeinde schriftlich auf ein Verfahren verzichtet. Nach vier Jahren ohne Baubeginn neu vorlegen. |
| Berlin | Genehmigungsfreistellung, § 62 BauO Bln | Für bauliche Anlagen außer Sonderbauten und Werbeanlagen im Bebauungsplangebiet (§ 30 Abs. 1 oder 2 BauGB), die den Festsetzungen entsprechen oder die nötigen Befreiungen haben; ebenso nach einem planungsrechtlichen Bescheid und für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im Innenbereich. Die Erschließung muss gesichert sein. Die Unterlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde (Bezirksamt), die binnen der Frist das vereinfachte Verfahren verlangen kann. | Ein Monat nach Vorlage bei der Bauaufsichtsbehörde, verlängerbar um einen Monat; früher, wenn sie mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird. |
| Brandenburg | Bauanzeigeverfahren (ab 01.01.2027 Genehmigungsfreistellung), § 62 BbgBO | Bis 31.12.2026 auf Wunsch für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 samt Garagen, Nebengebäuden und Nebenanlagen im Bebauungsplangebiet (§ 30 Abs. 1 oder 2 BauGB), ohne Widerspruch zu den Festsetzungen und bei gesicherter Erschließung; die Bauanzeige geht elektronisch an die Bauaufsichtsbehörde. Ab 01.01.2027 gilt eine Genehmigungsfreistellung für alle baulichen Anlagen außer Sonderbauten — auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB); die Gemeinde kann binnen eines Monats ein Genehmigungsverfahren verlangen. | Bis 31.12.2026: ein Monat nach Eingang der Bauanzeige, früher nur bei Freigabe durch die Behörde. Ab 01.01.2027: sechs Wochen nach Eingang bei der Bauaufsichtsbehörde, früher bei entsprechender Mitteilung. |
| Bremen | Genehmigungsfreistellung, § 62 BremLBO | Bis 31.12.2026 für Wohngebäude (auch mit Räumen für freie Berufe), bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, sowie Garagen, Stellplätze und Nebengebäude; Sonderbauten und Werbeanlagen sind ausgenommen. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen eingehalten oder für den nötige Ausnahmen und Befreiungen vorher erteilt sind, und gesicherte Erschließung; der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist auch im Innenbereich erfasst. Die Bauvorlagen gehen an die Gemeinde. Ab 01.01.2027 gilt ein neu gefasster § 62 für alle baulichen Anlagen außer Sonderbauten. | Ein Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Gemeinde; früher, wenn die Gemeinde mitteilt, dass sie kein Verfahren verlangt. |
| Hamburg | Genehmigungsfreistellung, § 62 HBauO | Für neue Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie freistehende Wohngebäude der Gebäudeklasse 3, jeweils ohne Tiefgarage, mit Nebenanlagen; außerdem der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken, auch im unbeplanten Innenbereich. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen vollständig eingehalten sind, gesicherte Erschließung und keine Erhaltungsverordnung. Die Bauvorlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde, die ein Genehmigungsverfahren verlangen kann. | Ein Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde; früher, wenn sie schriftlich mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird. |
| Hessen | Genehmigungsfreistellung, §§ 64, 64a HBO | Für alle baulichen Anlagen außer Sonderbauten im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan, ohne Ausnahme, Befreiung oder Abweichung und bei gesicherter Erschließung. Für Anträge bis Ende 2030 gilt das auch für neue Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB); der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist ebenfalls erfasst. Die Bauvorlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde, die die Gemeinde beteiligt. | Ein Monat nach Eingang bei der Gemeinde (Fristbeginn spätestens zwei Wochen nach Eingang bei der Bauaufsicht); früher bei Verzicht der Gemeinde. Bei Wohngebäuden im Innenbereich kann zusätzlich die Bauaufsicht binnen eines Monats ein Verfahren verlangen. |
| Mecklenburg-Vorpommern | Genehmigungsfreistellung, § 62 LBauO M-V | Für Gebäude, deren Brandschutznachweis nicht bauaufsichtlich geprüft wird — im Wesentlichen Gebäudeklassen 1 bis 4 ohne Sonderbauten —, sonstige bauliche Anlagen und Nebenanlagen sowie den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken auch im Innenbereich. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen eingehalten oder für den nötige Befreiungen vorher erteilt sind, und gesicherte Erschließung. Die Unterlagen gehen an die untere Bauaufsichtsbehörde, die die Gemeinde beteiligt; beide können ein vereinfachtes Verfahren verlangen. | Ein Monat nach Eingang bei der Bauaufsichtsbehörde; früher, wenn sie mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird. |
| Niedersachsen | Sonstige genehmigungsfreie Baumaßnahmen, § 62 NBauO | Ohne Baugenehmigung dürfen Wohngebäude, die überwiegend Wohnungen enthalten, in Kleinsiedlungs- sowie reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten mit Bebauungsplan gebaut werden; Sonderbauten sind ausgenommen. Das Vorhaben muss den Festsetzungen entsprechen, oder nötige Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen müssen bereits erteilt sein; die Gemeinde muss bestätigen, dass die Erschließung gesichert ist. Erfasst sind auch Bestandsumbauten nach § 85a, etwa der Dachgeschossausbau. Die Mitteilung mit den Bauvorlagen reicht die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser bei der Bauaufsichtsbehörde ein. | Baubeginn erst mit der schriftlichen Bestätigung der Gemeinde, die sie innerhalb eines Monats ausstellen muss — eine Freigabe durch bloßen Fristablauf gibt es nicht. Die Berechtigung erlischt nach drei Jahren. |
| Nordrhein-Westfalen | Genehmigungsfreistellung, § 63 BauO NRW 2018 | Für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan; ausgenommen sind Sonderbauten (außer Solaranlagen) und bestimmte Vorhaben nahe Störfallbetrieben. Das Vorhaben darf dem Bebauungsplan und örtlichen Bauvorschriften nicht widersprechen, die Erschließung muss gesichert sein. Der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken samt Gauben ist auch im unbeplanten Innenbereich erfasst. Die Unterlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde, die sie an die Gemeinde weiterleitet. | Ein Monat nach Eingang bei der Bauaufsichtsbehörde; früher, wenn die Gemeinde mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird. Die Berechtigung erlischt nach drei Jahren ohne Baubeginn. |
| Rheinland-Pfalz | Freistellungsverfahren, § 67 LBauO | Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 und sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 (keine Sonderbauten), jeweils mit Nebengebäuden und Nebenanlagen. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen das Vorhaben entspricht, und eine gesicherte Erschließung; die Gemeinde kann ein Genehmigungsverfahren verlangen. Seit 2026 ist auch der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich erfasst. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde- bzw. Verbandsgemeindeverwaltung. | Ein Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Gemeindeverwaltung; früher, wenn die Gemeinde in Textform mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird. Erlischt nach vier Jahren ohne Baubeginn. |
| Saarland | Genehmigungsfreistellung, § 63 LBO | Für Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 5, sonstige Anlagen sowie Nebengebäude und Nebenanlagen; ausgenommen sind Werbeanlagen, Sonderbauten, UVP-pflichtige Vorhaben und bestimmte Vorhaben nahe Störfallbetrieben. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan, dem das Vorhaben nicht widerspricht, gesicherte Erschließung und keine nötige Abweichung. Der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist auch im unbeplanten Innenbereich erfasst. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde. | Ein Monat nach Eingang bei der Gemeinde; früher, wenn die Gemeinde mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird. Nach drei Jahren ohne Baubeginn ist das Verfahren zu wiederholen. |
| Sachsen | Genehmigungsfreistellung, § 62 SächsBO | Für bauliche Anlagen aller Art außer Sonderbauten, UVP-pflichtigen Anlagen und bestimmten Vorhaben nahe Störfallbetrieben. Das Vorhaben muss im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegen, dessen Festsetzungen es nicht widerspricht, und die Erschließung muss gesichert sein. Im unbeplanten Innenbereich ist auch der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken erfasst. Die Unterlagen gehen an die untere Bauaufsichtsbehörde und an die Gemeinde. | Drei Wochen nach dem von der Bauaufsichtsbehörde bestätigten Eingangsdatum, wenn sie den Baubeginn nicht untersagt; ein früherer Beginn ist nicht vorgesehen. Nach mehr als drei Jahren neu einreichen. |
| Sachsen-Anhalt | Genehmigungsfreistellung, § 61 BauO LSA | Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, sonstige bauliche Anlagen sowie Nebengebäude und Nebenanlagen; Sonderbauten sind ausgenommen. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen eingehalten oder für den nötige Ausnahmen oder Befreiungen erteilt sind, und gesicherte Erschließung. Im unbeplanten Innenbereich ist auch der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken erfasst. Die Unterlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde; die Gemeinde kann binnen der Frist das vereinfachte Verfahren verlangen. | Ein Monat, nachdem die Unterlagen der Gemeinde vorliegen; früher, wenn die Gemeinde schriftlich verzichtet. Nach mehr als drei Jahren ist das Verfahren zu wiederholen. |
| Schleswig-Holstein | Genehmigungsfreistellung, § 62 LBO SH | Für bauliche Anlagen außer Sonderbauten und bestimmten Vorhaben nahe Störfallbetrieben, im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan ohne Widerspruch zu dessen Festsetzungen und bei gesicherter Erschließung. Im unbeplanten Innenbereich ist auch der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken erfasst. Die Bauvorlagen gehen an die Gemeinde; wahlweise kann das vereinfachte Genehmigungsverfahren gewählt werden. | Ein Monat nach Eingang bei der Gemeinde; früher, wenn die Gemeinde mitteilt, dass sie kein Verfahren verlangt. Erlischt nach drei Jahren ohne Baubeginn oder bei mehr als drei Jahren Unterbrechung. |
| Thüringen | Genehmigungsfreistellung, § 64 ThürBO | Für Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, sonstige Anlagen sowie Nebengebäude und Nebenanlagen; ausgenommen sind Sonderbauten, UVP- oder vorprüfungspflichtige Anlagen und bestimmte Vorhaben nahe Störfallbetrieben. Voraussetzung ist ein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan ohne Widerspruch und gesicherte Erschließung. Im unbeplanten Innenbereich ist auch der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken erfasst. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde. | Ein Monat nach Eingang bei der Gemeinde; früher, wenn die Gemeinde mitteilt, dass sie kein Verfahren verlangt. Erlischt nach drei Jahren ohne Baubeginn oder bei mehr als drei Jahren Unterbrechung. |
Unterschiede, auf die es in der Praxis ankommt:
- Welche Gebäude: Hamburg und Rheinland-Pfalz beschränken die Freistellung auf Wohngebäude niedriger Gebäudeklassen, Niedersachsen auf Wohngebäude in Wohngebieten. Bayern, Berlin, NRW, Sachsen und Schleswig-Holstein lassen dagegen alle baulichen Anlagen zu, die keine Sonderbauten sind.
- Dachgeschossausbau ohne Bebauungsplan: Seit den Novellen 2024–2026 stellen die meisten Länder den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum samt Gauben auch im unbeplanten Innenbereich frei — ein großer Vorteil für Bestandsgebäude. Hessen erlaubt bis Ende 2030 sogar neue Wohngebäude im Innenbereich.
- Frist bis Baubeginn: Meist ein Monat nach Eingang der Unterlagen. Baden-Württemberg verlangt im Kenntnisgabeverfahren nur zwei Wochen, Sachsen drei Wochen. Die meisten Länder erlauben einen früheren Beginn, wenn die Gemeinde erklärt, kein Verfahren zu verlangen — Baden-Württemberg und Sachsen nicht.
- Keine Fristautomatik in Niedersachsen: Die Regel heißt dort „sonstige genehmigungsfreie Baumaßnahmen", die Mitteilung geht an die Bauaufsichtsbehörde. Gebaut werden darf erst, wenn die Gemeinde bestätigt hat, dass die Erschließung gesichert ist — eine automatische Freigabe nach Fristablauf gibt es nicht.
- Brandenburg im Übergang: Bis Ende 2026 gilt das Bauanzeigeverfahren für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2. Ab dem 1. Januar 2027 kommt eine deutlich weitere Genehmigungsfreistellung — auch im unbeplanten Innenbereich, mit sechs Wochen Frist. Bremen fasst seine Regel zum selben Datum neu.
- Nachbarn: Nur Bayern verlangt, die Eigentümer der Nachbargrundstücke spätestens bei der Einreichung zu informieren. In Baden-Württemberg werden Angrenzer nur bei beantragten Abweichungen beteiligt.
- Wo einreichen: In der Regel bei der Gemeinde, teils zusätzlich oder stattdessen bei der Bauaufsichtsbehörde.
- Gültigkeit: Wird nicht innerhalb einer bestimmten Zeit begonnen, verfällt die Berechtigung — dann muss neu eingereicht werden.
Ablauf der Genehmigungsfreistellung
Der Ablauf unterscheidet sich vom Bauantrag vor allem am Ende — es gibt keinen Bescheid:
- Bebauungsplan prüfen. Ist er qualifiziert, und hält das Vorhaben alle Festsetzungen ein — Art der Nutzung, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen, Dachform, Höhe?
- Bauvorlagen erstellen. Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung, Berechnungen. Die Unterlagen sind dieselben wie für einen Bauantrag.
- Nachweise. Standsicherheit, Brandschutz und Wärmeschutz müssen je nach Land vor Baubeginn vorliegen und teils von Prüfsachverständigen bescheinigt sein.
- Einreichen. Je nach Land bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde. Mit Eingang beginnt die Frist.
- Frist abwarten. Wird kein Verfahren verlangt, darf nach Ablauf der Frist begonnen werden.
- Baubeginn anzeigen. In vielen Ländern muss der Baubeginn der Bauaufsicht angezeigt werden.
Vorteile und Risiken
Der Vorteil ist Zeit, das Risiko liegt beim Bauherrn.
| Genehmigungsfreistellung | Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren | |
|---|---|---|
| Prüfung durch die Behörde | keine | Planungsrecht und beantragte Abweichungen |
| Bescheid | keiner | Baugenehmigung |
| Dauer bis Baubeginn | meist ein Monat ab Eingang | meist mehrere Wochen bis Monate |
| Gebühr für die Genehmigung | entfällt | fällt an |
| Rechtssicherheit gegenüber Nachbarn | gering — kein bestandskräftiger Bescheid | höher, sobald die Genehmigung bestandskräftig ist |
| Verantwortung für Fehler | vollständig bei Bauherr und Entwurfsverfasser | geteilt, soweit die Behörde geprüft hat |
Der wichtigste Punkt ist die letzte Zeile. Weil keine Genehmigung erteilt wird, gibt es nichts, was bestandskräftig werden könnte. Ein Nachbar kann auch nach Baubeginn verlangen, dass die Bauaufsicht einschreitet, wenn das Vorhaben gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt — etwa die Abstandsflächen. Ein Fehler in der Planung kann so zum Baustopp führen. Mehr dazu unter Abstandsflächen berechnen.
Genehmigungsfreistellung, Bauvorbescheid oder Bauantrag?
Ob sich die Freistellung lohnt, hängt davon ab, wie sicher die Voraussetzungen sind. Drei Konstellationen:
- Neubaugebiet mit klarem Bebauungsplan: Die Freistellung ist meist der schnellste Weg. Die Festsetzungen sind aktuell, die Erschließung ist gesichert, Abweichungen sind selten nötig.
- Bebauungsplan mit Spielraum oder Unklarheiten: Ein Bauvorbescheid klärt einzelne Fragen verbindlich, bevor die vollständige Planung beginnt.
- Abweichung oder Befreiung nötig, kein Bebauungsplan, Bestand: Dann führt der Weg über den Bauantrag — im vereinfachten Verfahren, wenn es sich um ein Wohngebäude handelt.
Für Umbauten, Anbauten und Aufstockungen im Bestand ist die Freistellung seltener möglich: Ältere Bebauungspläne passen oft nicht zum heutigen Bestand, und schon eine kleine Abweichung schließt das Verfahren aus.
Wer erstellt die Unterlagen?
Auch für die Genehmigungsfreistellung braucht es Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person. Wer das ist, regeln die Landesbauordnungen — mehr unter Wer unterschreibt den Bauantrag?.
Bei uns stellen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten die Bauvorlagen auf — für die Freistellung genauso wie für den Bauantrag. Wir prüfen vorab, ob das Vorhaben den Bebauungsplan einhält, und sagen Ihnen, welcher Weg der schnellste ist. Mehr zur Genehmigungsplanung.
Quellen
- Musterbauordnung (MBO), § 62 Genehmigungsfreistellung
- Landesbauordnungen der 16 Länder — Paragrafen und Links in der Tabelle oben
- Baugesetzbuch (BauGB), § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
