Kurz gesagt: Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf; die Geschossflächenzahl (GFZ), wie viel Geschossfläche im Verhältnis zum Grundstück zulässig ist. Berechnet werden beide als Fläche geteilt durch Grundstücksfläche. Garagen, Stellplätze und Zufahrten dürfen die zulässige GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis 0,8.
GRZ- und GFZ-Rechner
Flächen eingeben — der Rechner zeigt Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl und vergleicht sie mit den Werten aus dem Bebauungsplan.
- GRZ
- 0,25 ✓
- GRZ mit Nebenanlagen
- 0,40 ✓
- GFZ
- 0,50 ✓
Nebenanlagen dürfen die zulässige GRZ um bis zu 50 % überschreiten, höchstens bis 0,8 (§ 19 Abs. 4 BauNVO). Hier: bis 0,60.
Zulässige Grundfläche: 240 m² · zulässige Geschossfläche: 480 m²
Orientierung, keine Prüfung. Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplans — oder § 34 BauGB, wenn es keinen gibt.
Der Rechner ist eine Orientierung. Welche Werte für Ihr Grundstück gelten, steht im Bebauungsplan — und welche Flächen genau mitzählen, hängt von Details ab, die die folgenden Abschnitte erklären. Die verbindliche Prüfung übernehmen wir in der Genehmigungsplanung.
Was geben GRZ und GFZ an?
GRZ und GFZ sind die beiden wichtigsten Kennzahlen für das Maß der baulichen Nutzung: Die GRZ begrenzt die überbaute Fläche, die GFZ die gesamte Geschossfläche. Beide sind Verhältniszahlen ohne Einheit und beziehen sich auf die Fläche des Baugrundstücks. Geregelt sind sie in der Baunutzungsverordnung (BauNVO), festgesetzt werden sie im Bebauungsplan.
- Grundflächenzahl (GRZ), § 19 BauNVO: wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: 40 Prozent des Grundstücks dürfen von baulichen Anlagen überdeckt werden.
- Geschossflächenzahl (GFZ), § 20 BauNVO: wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GFZ von 0,8 erlaubt auf 500 m² Grundstück 400 m² Geschossfläche — verteilt auf so viele Vollgeschosse, wie der Bebauungsplan zulässt.
Nach § 16 Abs. 3 BauNVO muss jeder Bebauungsplan, der das Maß der baulichen Nutzung festsetzt, stets die GRZ oder die Größe der Grundfläche festlegen. Die GFZ ist dagegen nicht zwingend; oft ersetzt sie eine Zahl der Vollgeschosse oder eine Höhenbegrenzung. Im Planteil eines Bebauungsplans steht die GRZ meist als Dezimalzahl, etwa 0,4, die GFZ häufig in einem Kreis, etwa 0,8.
Wie werden GRZ und GFZ berechnet?
Beide Zahlen entstehen nach demselben Prinzip: maßgebliche Fläche geteilt durch maßgebliche Grundstücksfläche.
| Kennzahl | Formel | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| GRZ | Grundfläche der Hauptanlage ÷ Grundstücksfläche | § 19 Abs. 1 bis 3 BauNVO |
| GRZ mit Nebenanlagen | (Grundfläche + Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen) ÷ Grundstücksfläche | § 19 Abs. 4 BauNVO |
| Grenze für Nebenanlagen | zulässige GRZ × 1,5, höchstens 0,8 | § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO |
| GFZ | Geschossfläche aller Vollgeschosse ÷ Grundstücksfläche | § 20 Abs. 2 und 3 BauNVO |
| zulässige Grundfläche in m² | zulässige GRZ × Grundstücksfläche | § 19 Abs. 2 BauNVO |
Die Rechnung in vier Schritten:
- Grundstücksfläche bestimmen. Maßgebend ist nach § 19 Abs. 3 BauNVO nur die Fläche, die im Bauland und hinter der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Teile des Flurstücks, die der Bebauungsplan zum Beispiel als öffentliche Verkehrsfläche festsetzt, zählen nicht.
- Grundfläche des Gebäudes ermitteln. Gemeint ist die Fläche, die das Gebäude von oben betrachtet überdeckt, nach Außenmaßen. Auskragende Gebäudeteile wie Erker zählen in der Regel mit.
- Nebenanlagen addieren. Garagen, Carports, Stellplätze mit Zufahrten, Gartenhäuser und andere Nebenanlagen sowie unterirdische Bauteile, etwa eine Tiefgarage, kommen hinzu.
- Geschossfläche ermitteln. Für die GFZ werden die Flächen aller Vollgeschosse nach Außenmaßen addiert.
Der Rechner oben folgt genau diesem Weg: Er zeigt die GRZ des Gebäudes, die GRZ mit Nebenanlagen und die GFZ, und vergleicht sie mit den Werten aus dem Bebauungsplan, wenn Sie diese eintragen.
Welche GRZ und GFZ sind in welchem Baugebiet üblich?
Für jedes Baugebiet nennt § 17 BauNVO Orientierungswerte für Obergrenzen — der Bebauungsplan kann darunter oder in begründeten Fällen darüber bleiben. Bis zur Novelle 2021 waren es Obergrenzen, die nur unter engen Voraussetzungen überschritten werden durften; seitdem dienen sie der Gemeinde als Orientierung. In Wochenend- und Ferienhausgebieten dürfen sie weiterhin nicht überschritten werden.
| Baugebiet | GRZ | GFZ |
|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 |
| reines und allgemeines Wohngebiet (WR, WA), Ferienhausgebiet | 0,4 | 1,2 |
| besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 |
| Dorfgebiet (MD), Mischgebiet (MI), dörfliches Wohngebiet (MDW) | 0,6 | 1,2 |
| urbanes Gebiet (MU) | 0,8 | 3,0 |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 |
| Gewerbe-, Industrie-, sonstiges Sondergebiet (GE, GI, SO) | 0,8 | 2,4 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 |
Für Gewerbe-, Industrie- und sonstige Sondergebiete nennt § 17 zusätzlich eine Baumassenzahl von 10,0. Entscheidend für Ihr Grundstück ist aber nicht diese Tabelle, sondern der Wert im Bebauungsplan. In Wohngebieten mit Einfamilienhäusern setzen Gemeinden häufig weniger fest als den Orientierungswert, etwa 0,3.
Was zählt zur Grundfläche — und was nicht?
Zur GRZ zählt alles, was das Grundstück überdeckt oder versiegelt — getrennt in die Hauptanlage und die Anlagen nach § 19 Abs. 4. In der Praxis spricht man von „GRZ I" für das Gebäude und „GRZ II" für Gebäude plus Nebenanlagen. Beide Begriffe stehen nicht in der Verordnung, sind aber in Bauämtern gebräuchlich.
| Bauteil oder Anlage | GRZ | GFZ |
|---|---|---|
| Wohnhaus, Grundfläche nach Außenmaßen | ja (Hauptanlage) | ja, je Vollgeschoss |
| Garage, Carport, Stellplatz mit Zufahrt | ja, nach § 19 Abs. 4 | in der Regel nein |
| Gartenhaus, Gerätehaus, Pool (Nebenanlagen nach § 14) | ja, nach § 19 Abs. 4 | nein, § 20 Abs. 4 |
| Tiefgarage oder Keller außerhalb des Hauses | ja, nach § 19 Abs. 4 Nr. 3 | nein, wenn kein Vollgeschoss |
| befestigte Terrasse | in der Regel ja — Zuordnung uneinheitlich | nein, § 20 Abs. 4 |
| Balkon, Loggia | je nach Auskragung als überdeckte Fläche | nein, § 20 Abs. 4 |
| Dachgeschoss, Staffelgeschoss | — | nur, wenn Vollgeschoss nach Landesrecht |
| Keller unter dem Haus | — | nur, wenn Vollgeschoss nach Landesrecht |
Die 50-Prozent-Regel. Nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Bei einer festgesetzten GRZ von 0,4 dürfen Haus und Nebenanlagen zusammen also eine GRZ von 0,6 erreichen; bei 0,6 ist bei 0,8 Schluss, nicht bei 0,9. Der Bebauungsplan kann davon abweichen — strenger oder großzügiger. Im Einzelfall kann die Behörde geringfügige Überschreitungen zulassen, etwa wenn sie den Boden kaum beeinträchtigen.
Rasengitter und Schotter. Auch wasserdurchlässige Beläge sind bauliche Anlagen. Sie zählen deshalb nach verbreiteter Auffassung mit, selbst wenn sie weniger versiegeln. Ob ein Bauamt sie im Rahmen der Ausnahme nach § 19 Abs. 4 Satz 4 günstiger bewertet, sollte man vorher klären.
Was ist ein Vollgeschoss?
Ob ein Geschoss bei der GFZ mitzählt, entscheidet das Landesrecht — die BauNVO verweist in § 20 Abs. 1 ausdrücklich darauf. Damit kann dasselbe Dachgeschoss in einem Land ein Vollgeschoss sein und im Nachbarland nicht.
Die Musterbauordnung beschreibt das Vollgeschoss als Geschoss, dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und das über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m hat. Die Länder weichen davon ab, zwei Beispiele:
- Nordrhein-Westfalen zählt ein Geschoss erst als oberirdisch, wenn die Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über das Gelände ragt. Vollgeschoss ist es, wenn es eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat (§ 2 Abs. 5 und 6 BauO NRW).
- Bayern wendet für die BauNVO weiter die Vollgeschoss-Definition der Bayerischen Bauordnung in der bis Ende 2007 geltenden Fassung an (Art. 83 Abs. 6 BayBO).
Für die Planung heißt das: Ein Keller, der am Hang auf einer Seite freiliegt, kann zum Vollgeschoss werden. Ein Dachgeschoss mit Gauben kann die Zwei-Drittel- oder Drei-Viertel-Grenze überschreiten. Und ein zurückgesetztes Staffelgeschoss ist nur dann kein Vollgeschoss, wenn es die Grenzwerte des Landes einhält. Zusätzlich kann der Bebauungsplan nach § 20 Abs. 3 Satz 2 festsetzen, dass Aufenthaltsräume in anderen Geschossen ganz oder teilweise auf die Geschossfläche angerechnet werden.
Rechenbeispiele
Drei typische Fälle, gerechnet wie im Rechner oben. Der Bebauungsplan setzt jeweils eine GRZ und eine GFZ fest; die Grenze für Nebenanlagen ergibt sich aus § 19 Abs. 4.
| Fall | Grundstück | Haus | Nebenanlagen | GRZ | GRZ mit Nebenanlagen | Grenze | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, GRZ 0,4 | 600 m² | 140 m² | 70 m² | 0,23 | 0,35 | 0,60 | eingehalten |
| kleines Grundstück, GRZ 0,3 | 400 m² | 115 m² | 75 m² | 0,29 | 0,48 | 0,45 | 10 m² zu viel |
| Anbau im Bestand, GRZ 0,3 | 500 m² | 110 + 30 m² | 80 m² | 0,28 | 0,44 | 0,45 | knapp eingehalten |
Beispiel 1 im Detail. Das Haus hat zwei Vollgeschosse mit je 140 m² Außenfläche, die Geschossfläche beträgt also 280 m². Die GFZ ist 280 ÷ 600 = 0,47. Setzt der Bebauungsplan eine GFZ von 0,8 fest, wären 480 m² Geschossfläche zulässig — Raum für ein ausgebautes Dachgeschoss, selbst wenn es zum Vollgeschoss würde.
Beispiel 2 im Detail. Das Haus selbst hält die GRZ von 0,3 ein. Garage, Zufahrt und Terrasse bringen die Gesamtfläche aber auf 190 m². Zulässig sind 0,45 × 400 m² = 180 m². Lösungen: die Zufahrt verkürzen, Garage und Stellplatz zusammenlegen oder die Terrasse kleiner planen.
Beispiel 3 im Detail. Der Bestand hat 110 m² Grundfläche und zwei Vollgeschosse; der eingeschossige Anbau hat 30 m². Die GRZ steigt auf 140 ÷ 500 = 0,28, die GFZ auf (220 + 30) ÷ 500 = 0,50. Bei einer festgesetzten GFZ von 0,6 bleibt das zulässig. Mehr zum Genehmigungsweg unter Anbau genehmigen.
Was gilt ohne Bebauungsplan?
Ohne Bebauungsplan gibt es keine festgesetzte GRZ — maßgeblich ist, ob sich das Vorhaben nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Die Behörde vergleicht das geplante Gebäude mit der vorhandenen Bebauung in der Nachbarschaft. Entscheidend sind dabei vor allem Größen, die man von außen wahrnimmt: die überbaute Grundfläche, die Höhe und die Zahl der Geschosse.
GRZ und GFZ der Nachbargrundstücke können als Hilfsgröße dienen, ersetzen aber nicht den Blick auf die tatsächlichen Gebäude. Ein Haus, das rechnerisch die gleiche GRZ wie die Nachbarn hat, kann sich trotzdem nicht einfügen, wenn es deutlich höher oder breiter ist. In solchen Fällen schafft ein Bauvorbescheid Sicherheit, bevor die vollständige Planung beginnt.
Welche Fehler passieren beim Berechnen?
Die meisten Fehler entstehen bei den Eingangswerten, nicht bei der Division:
- Falsche Grundstücksfläche. Maßgebend ist nur die Fläche im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie, nicht automatisch das ganze Flurstück laut Grundbuch.
- Nebenanlagen vergessen. Wer nur das Haus rechnet, hält die GRZ ein — und scheitert an Garage, Zufahrt und Terrasse.
- Kappung übersehen. Die 50-Prozent-Regel endet bei 0,8. Bei einer festgesetzten GRZ von 0,6 sind nicht 0,9 erreichbar.
- Wohnfläche statt Geschossfläche. Die GFZ rechnet mit Außenmaßen aller Vollgeschosse, die Wohnfläche mit lichten Maßen nach der Wohnflächenverordnung. Beides ist nicht austauschbar — mehr dazu unter Wohnfläche und Baurecht.
- Vollgeschoss nach dem falschen Land. Ob ein Dach- oder Kellergeschoss zählt, richtet sich nach der Landesbauordnung, nicht nach der Musterbauordnung.
- Falsche Fassung der BauNVO. Ein Bebauungsplan gilt mit der BauNVO-Fassung, die bei seiner Aufstellung galt. Die Regel des § 19 Abs. 4 mit 50 Prozent und der Grenze von 0,8 wurde erst 1990 eingeführt; in älteren Plänen werden Nebenanlagen nach den früheren Fassungen anders oder gar nicht angerechnet.
- Textliche Festsetzungen überlesen. Viele Bebauungspläne regeln Nebenanlagen, Stellplätze oder die Anrechnung von Dachgeschossen im Textteil abweichend.
GRZ und GFZ im Bauantrag
Im Bauantrag weisen Sie GRZ und GFZ in einer nachvollziehbaren Berechnung nach, meist zusammen mit dem Lageplan. Die Bauaufsicht prüft die Werte im Genehmigungsverfahren. In der Genehmigungsfreistellung prüft dagegen niemand — die Verantwortung liegt dann vollständig bei Bauherr und Entwurfsverfasser, und ein Fehler fällt oft erst auf, wenn ein Nachbar sich beschwert.
Bei uns beginnt die Berechnung mit der Gebäudevermessung: Aus dem Aufmaß per WohnScanner-App oder durch unsere Vermessungstechniker vor Ort entstehen die Bestandsflächen, auf denen jede weitere Zahl aufbaut. In der Grundlagenermittlung prüfen wir dann GRZ, GFZ und Abstandsflächen gegen den Bebauungsplan. Die Bauvorlagen stellen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten auf. Welche Schritte Ihr Vorhaben braucht, zeigt der Konfigurator.
Quellen
- BauNVO § 16 — Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
- BauNVO § 17 — Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
- BauNVO § 19 — Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
- BauNVO § 20 — Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche
- BauNVO § 25c — Überleitungsvorschrift zur Änderung von 1990
- BauGB § 34 — Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
- BauO NRW, § 2 Abs. 5 und 6
- BayBO, Art. 83 Abs. 6
