Was kostet ein Bauantrag?

Kurz gesagt: Ein Bauantrag kostet Planung, Behördengebühr und Fachnachweise. Die Gebühr der Bauaufsicht steht in der Gebührenordnung des Landes: Für ein Einfamilienhaus mit 850 m³ Brutto-Rauminhalt ergeben sich im vereinfachten Verfahren 2026 rund 951 Euro in NRW, 1.066 Euro in Sachsen und 1.472 Euro in Mecklenburg-Vorpommern. Das Planungshonorar ist seit 2021 frei vereinbar — wir arbeiten mit Festpreisen.

Aus welchen Kosten besteht ein Bauantrag?

Ein Bauantrag besteht aus drei Kostenblöcken: der Planung, den Gebühren der Bauaufsicht und den Nachweisen und Unterlagen, die dem Antrag beiliegen müssen. Viele Kostenangaben im Netz werfen diese Blöcke zusammen. Das führt zu Spannen, mit denen niemand rechnen kann. Sinnvoller ist es, jeden Block einzeln zu betrachten — denn jeder hängt an etwas anderem.

Nicht jeder Block fällt bei jedem Vorhaben an. Ein Dachgeschossausbau braucht selten einen neuen amtlichen Lageplan, ein Neubau fast immer. Welche Unterlagen Ihr Antrag konkret braucht, zeigt unsere Checkliste der Bauantragsunterlagen.

Was kosten Nachweise und Unterlagen?

Für Fachnachweise gibt es keine festen Preise; ihr Umfang folgt aus dem Vorhaben und dem Bauvorlagenrecht des Landes. Die wichtigsten Posten im Überblick:

• Statik. Die Tragwerksplanung ist ein eigenes Leistungsbild der HOAI und wird frei vereinbart. Bei einem Neubau ist sie immer nötig, im Bestand dann, wenn tragende Bauteile verändert oder neue Lasten eingetragen werden — etwa beim Dachausbau oder einer Aufstockung.
• Prüfung der Statik. Ob ein Prüfingenieur oder die Behörde den Standsicherheitsnachweis prüfen muss, regelt jedes Land selbst. Ist eine Prüfung vorgeschrieben, wird sie nach einer Formel aus Rohbausumme und Bauwerksklasse abgerechnet, so etwa in Sachsen und Brandenburg.
• Wärmeschutz und Energieausweis. Für einen Neubau ist nach § 80 GModG ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Den rechnerischen Nachweis verlangen die Bauvorlagen der Länder in unterschiedlicher Form.
• Lageplan. Für Neubauten und Anbauten verlangen die Länder in der Regel einen Lageplan auf Grundlage des Liegenschaftskatasters; abgerechnet wird nach der Vermessungs-Gebührenordnung des Landes.
• Entwässerung. Den Anschluss an Kanal oder Kleinkläranlage regelt die Gemeinde oder ihr Abwasserbetrieb, oft mit eigenem Antrag und eigener Gebühr.
• Grundbuch, Flurkarte, Bauakte. Ein einfacher Grundbuchausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher 20 Euro. Flurkarte und Einsicht in die Bauakte rechnen Katasteramt und Gemeinde nach eigenen Gebühren ab.
• Stellplätze. Kann ein Vorhaben die nötigen Stellplätze nicht auf dem Grundstück nachweisen, erlauben viele Gemeinden eine Ablöse. Wie hoch sie ist, steht in der örtlichen Satzung.

Wie berechnet die Bauaufsicht ihre Gebühr?

Die Bauaufsicht rechnet nach der Gebührenordnung ihres Landes — meist als Promillesatz eines pauschal ermittelten Bauwerts, nicht nach Ihren tatsächlichen Baukosten. In vielen Ländern wird dazu der Brutto-Rauminhalt des Gebäudes (nach DIN 277) mit einem amtlich bekannt gemachten Wert je Kubikmeter multipliziert. Das Ergebnis heißt je nach Land Rohbausumme oder anrechenbarer Bauwert. Auf diese Zahl wird der Gebührensatz angewendet.

Wie hoch der Satz ist, hängt vor allem vom Verfahren ab. Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde weniger und verlangt weniger. Ist Ihr Vorhaben verfahrensfrei oder freigestellt, fällt keine Genehmigungsgebühr an, allenfalls eine kleine Bearbeitungsgebühr.

Die folgende Tabelle zeigt vier Länder mit Fundstelle. Die Sätze lassen sich nicht direkt vergleichen, weil die Bemessungsgrundlagen verschieden sind.

Zwei Besonderheiten: In Brandenburg gibt es bis Ende 2026 für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 noch das Bauanzeigeverfahren mit 0,7 Prozent des anrechenbaren Bauwerts. Und in Nordrhein-Westfalen kostet die Genehmigungsfreistellung nur dann etwas, wenn Sie bei der Gemeinde eine Mitteilung oder Bestätigung beantragen — jeweils 50 Euro (Tarifstelle 3.1.4.9).

Andere Länder rechnen anders: Manche setzen statt eines Pauschalwerts je Kubikmeter die Baukosten des Vorhabens an, manche überlassen Teile der Gebühr kommunalen Satzungen. Wer in einem anderen Land baut, findet den Satz in der Gebührenordnung oder Baugebührensatzung, die die untere Bauaufsicht anwendet.

Was kostet ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid kostet eine eigene Gebühr, die bei einem passenden Bauantrag teilweise angerechnet wird. In NRW liegt sie zwischen 50 Euro und der vollen Genehmigungsgebühr; entspricht der spätere Bauantrag im Wesentlichen dem Vorbescheid, wird die Hälfte angerechnet (Tarifstellen 3.1.4.6 und 3.1.3.4). Sachsen rechnet ebenfalls zur Hälfte an. Ob sich der Vorbescheid lohnt, steht unter Bauvorbescheid oder Bauantrag?.

Was kostet die Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus?

Für ein typisches Einfamilienhaus liegt die Genehmigungsgebühr im vereinfachten Verfahren 2026 je nach Land zwischen rund 950 und 1.500 Euro. Das Rechenbeispiel geht von einem freistehenden Wohnhaus mit 850 m³ Brutto-Rauminhalt aus — etwa zwei Geschosse mit Keller. Flachgründung, keine Abweichungen, kein nicht ausgebauter Dachraum (den Sachsen nur zu einem Drittel ansetzt).

Gegenüber den tatsächlichen Baukosten wirken diese Beträge klein. Das liegt daran, dass der pauschale Bauwert je Kubikmeter nur einen Teil der echten Baukosten abbildet — in NRW ausdrücklich nur den Rohbau.

Anbau in Mecklenburg-Vorpommern: Für Anbauten und Aufstockungen wird nur der neue Gebäudeteil angesetzt (§ 2 Abs. 1 BauGebVO M-V). Ein eingeschossiger Anbau mit 150 m³ ergibt 150 × 216 € = 32.400 € anrechenbaren Bauwert. Das sind 33 angefangene Tausender × 8 € = 264 Euro.

Zur Gebühr kommen Posten, die das Beispiel nicht enthält: Abweichungen und Befreiungen, die Beteiligung von Nachbarn, die Prüfung bautechnischer Nachweise, wo sie vorgeschrieben ist, und Auslagen. In NRW kostet etwa eine auf Antrag geprüfte Wärmeschutzberechnung zusätzlich 10 Prozent der Genehmigungsgebühr (Tarifstelle 3.1.4.1.5.2).

Was kostet die Planung bis zum Bauantrag?

Die Planung kostet, was Sie vereinbaren — die HOAI schreibt seit 2021 keine Honorare mehr vor. Nach § 7 HOAI wird das Honorar in Textform frei vereinbart. Nur wenn nichts vereinbart ist, gilt der untere Wert der Honorartafel. Die Tafeln selbst sind seither Orientierung, kein Preisrecht.

Für einen Bauantrag braucht es die Leistungsphasen 1 bis 4: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung. Nach § 34 Abs. 3 HOAI sind sie mit 2, 7, 15 und 3 Prozent bewertet, zusammen 27 Prozent der Grundleistungen bei Gebäuden. Was in jeder Phase passiert, erklärt unser Beitrag zu den Leistungsphasen der HOAI.

Drei Punkte entscheiden über den Planungsaufwand mehr als jede Tabelle:

• Bestand oder Neubau. Bei Umbau, Anbau oder Nachgenehmigung muss erst erfasst werden, was steht. Diese Bestandsaufnahme ist in der HOAI eine Besondere Leistung der Leistungsphase 1 — sie ist also in den 27 Prozent nicht enthalten.
• Baurechtliche Lage. Bebauungsplan, Abstandsflächen, Nachbarzustimmungen und Abweichungen bestimmen, wie viel geprüft und begründet werden muss.
• Fachplaner. Statik, Wärmeschutz und Brandschutz sind eigene Leistungen. Die Tragwerksplanung hat in der HOAI ein eigenes Leistungsbild (§ 51) und wird gesondert vereinbart.

Weil das Honorar nach HOAI an den anrechenbaren Baukosten hängt, steigt es mit jeder Kostenerhöhung mit. Bei Vorhaben im Bestand bildet eine Prozentrechnung den Aufwand außerdem schlecht ab. Wir rechnen deshalb mit Festpreisen statt Honorartabelle, und zwar erst, wenn das Gebäude vermessen ist. Wie andere Abrechnungsmodelle aussehen, vergleicht der Ratgeber Was kostet ein Architekt?.

Was macht einen Bauantrag teurer — und wie sparen Sie?

Am teuersten wird ein Bauantrag, wenn er mehrfach geprüft werden muss. Jede Nachforderung kostet Zeit beim Planer, und manche Gebührenordnungen berechnen die erneute Prüfung zusätzlich. In Mecklenburg-Vorpommern dürfen für nachgereichte, geänderte Bauvorlagen bis zu 30 Prozent der Genehmigungsgebühr aufgeschlagen werden (Anlage 1 Nr. 1.1.6 BauGebVO M-V).

Diese Faktoren treiben die Kosten:

• Fehlende oder falsche Bestandspläne. Wer im Bestand plant, braucht Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die dem tatsächlichen Gebäude entsprechen. Alte Pläne aus der Bauakte weichen oft ab — Wände wurden versetzt, Anbauten nie eingezeichnet. Fällt das erst der Behörde auf, wird nachgefordert.
• Abweichungen und Befreiungen. Jede einzelne kostet eine eigene Gebühr — in NRW 50 bis 5.000 Euro je Tatbestand, in Mecklenburg-Vorpommern 50 bis 5.420 Euro, in Sachsen 62 bis 3.200 Euro.
• Bauen ohne Genehmigung. Wird die Genehmigung erst nachträglich beantragt, verlangt NRW das Dreifache der Gebühr (Tarifstelle 3.1.8.1.1.1); Mecklenburg-Vorpommern kann die dreifache Gebühr erheben. Mehr dazu unter Nachgenehmigung.
• Unklare Fragen erst im Antrag klären. Ist offen, ob ein Vorhaben überhaupt zulässig ist, kann ein abgelehnter Antrag teurer werden als ein vorheriger Vorbescheid.

So sparen Sie, ohne an der falschen Stelle zu sparen:

1. Zuerst den Bestand vermessen lassen. Exakte Ist-Zustands-Pläne sind die Grundlage für Planung, Statik und Wärmeschutz. Sie verhindern, dass auf falschen Maßen geplant und später nachgearbeitet wird.
2. Das Verfahren früh klären. Ist das Vorhaben freigestellt oder verfahrensfrei, entfällt die Genehmigungsgebühr ganz.
3. Abweichungen vermeiden, wo es geht. Ein Entwurf, der Abstandsflächen und Bebauungsplan einhält, spart Gebühren und Wartezeit.
4. Festpreis vereinbaren. Dann wissen Sie vor der Beauftragung, was die Planung kostet.

Welche Fehler kosten beim Bauantrag Geld?

Die meisten teuren Fehler passieren vor der Einreichung — bei der Vorbereitung, nicht bei der Behörde.

1. Die Behördengebühr für die Gesamtkosten halten. Sie ist meist der kleinere Posten. Planung, Statik und Nachweise machen den größeren Teil aus.
2. Gebührensätze verschiedener Länder vergleichen. Ein Prozentsatz sagt ohne die Bemessungsgrundlage nichts. 1,1 Prozent in Brandenburg und 6 Tausendstel in NRW beziehen sich auf unterschiedlich berechnete Werte.
3. Mit alten Plänen aus der Bauakte planen. Stimmen die Maße nicht, stimmen auch Flächen, Abstandsflächen und Statik nicht.
4. Den amtlichen Lageplan vergessen. Bei Neubauten verlangen die Länder in der Regel einen Lageplan auf Grundlage des Liegenschaftskatasters, je nach Land von einer Vermessungsstelle. Eine Gebäudevermessung ersetzt ihn nicht.
5. Fachplaner zu spät einbinden. Muss der Entwurf wegen der Statik geändert werden, beginnt die Genehmigungsplanung teilweise von vorn.
6. Bauen, bevor die Genehmigung da ist. Neben Baustopp und Bußgeld drohen höhere Gebühren für die nachträgliche Genehmigung.

Wie helfen wir beim Bauantrag?

Bei uns beginnt jeder Bauantrag mit der Gebäudevermessung — weil sich ohne genaue Maße weder Planung noch Preis seriös bestimmen lassen. Sie erfassen Ihr Gebäude selbst mit der WohnScanner-App, oder unsere Vermessungstechniker kommen vor Ort. Daraus entstehen bemaßte Pläne des Bestands.

Auf dieser Grundlage prüft die Grundlagenermittlung, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist und welches Verfahren gilt. Danach erstellen wir den Bauantrag. Beides berechnen wir individuell nach der Vermessung und nennen Ihnen den Festpreis im schriftlichen Angebot. Bei uns planen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten. Die Bauvorlagen unterschreibt ein bauvorlageberechtigter Planverfasser.

Quellen

• AVerwGebO NRW, Allgemeiner Gebührentarif Tarifstelle 3 (Bauaufsicht)
• Rohbauwerte NRW ab 1. Januar 2026, RdErl. vom 17. November 2025 (MB.NRW 2025 Nr. 163) mit Anlage
• Zehntes Sächsisches Kostenverzeichnis, Änderung vom 26. März 2025 (lfd. Nr. 17 Baurecht)
• Sachsen: Tabelle der Rohbauwerte ab 1. Mai 2026
• Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauGebVO M-V)
• Bekanntmachung des Ministeriums für Inneres und Bau M-V vom 10. Juli 2026 zur Indexzahl nach § 2 Abs. 1 BauGebVO (2,278 ab 1. September 2026), AmtsBl. M-V 2026 Nr. 30
• Brandenburgische Baugebührenordnung (BbgBauGebO)
• HOAI: § 7, § 34, § 49, § 51, Anlage 10
• Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 17000 und 17001
• Gebäudemodernisierungsgesetz (früher GEG), § 80