Bauantrag Berlin
In Berlin sind Land und Stadt eins: Es gilt die Bauordnung für Berlin (BauO Bln), über Bauanträge entscheidet die Bauaufsicht vor Ort (Bau- und Wohnungsaufsicht der Bezirksämter). Wir planen und reichen ein — geplant und unterschrieben von fest angestellten, bauvorlageberechtigten Architektinnen und Architekten.
Lohnt sich ein Bauantrag in Berlin?
Bevor Sie planen lassen, prüfen wir die Genehmigungsfähigkeit: Bebauungsplan, § 34 BauGB, Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze. Sie bekommen eine klare Aussage — geht / geht nicht / geht mit Auflagen — statt einer teuren Überraschung.
- Schriftliche Einschätzung einer eingetragenen Architektin / eines eingetragenen Architekten
- Prüfung der örtlichen Bauvorschriften Ihrer Gemeinde
- Kostenrahmen für LPH 1–4 inklusive
- Wird bei Beauftragung vollständig angerechnet
Architekt in Berlin gesucht? Bauantrag in zwölf Bezirken
In Berlin waren Ende 2024 knapp 3,9 Millionen Menschen gemeldet, verteilt auf zwölf Bezirke. Kaum eine deutsche Stadt hat einen so gemischten Bestand: Mietshäuser der Gründerzeit in den Innenstadtbezirken, Siedlungen der 1910er bis 1930er Jahre – sechs davon gehören als Siedlungen der Berliner Moderne zum UNESCO-Welterbe –, Bauten des Wiederaufbaus, Großsiedlungen und Einfamilienhausgebiete am Stadtrand. Entsprechend vielfältig sind die Vorhaben: Dachgeschossausbau, Balkonanbau, Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen, Anbauten und Nachgenehmigungen.
Wer Architekten in Berlin für einen Bauantrag sucht, braucht vor allem eine bauvorlageberechtigte Person. In der Regel unterschreibt eine Architektin oder ein Architekt aus der Architektenliste, nach Landesrecht auch entsprechend eingetragene Bauingenieure. Zuständig ist die Bau- und Wohnungsaufsicht des jeweiligen Bezirksamts. Bei uns planen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten – deutschlandweit und digital. Die Erfassung vor Ort übernehmen Vermessungstechniker, oder Sie scannen Ihre Wohnung selbst mit der WohnScanner-App.
Bebauungspläne stellen meist die Bezirke auf; einsehen können Sie sie im Geoportal Berlin, oft samt Planscan. Wichtig sind außerdem die sozialen Erhaltungsgebiete (Milieuschutz): Dort brauchen Umbauten, Modernisierungen und Nutzungsänderungen eine zusätzliche Genehmigung. Das gehört vor dem Entwurf geprüft.
Bebauungspläne: Geoportal Berlin – Bebauungspläne (mit BPlan-Scan)
Quellen: download.statistik-berlin-brandenburg.de · berlin.de
Dachgaube, Garage, Anbau, Nachgenehmigung: Was gilt in Berlin?
Die meisten Anfragen aus Berlin betreffen den Bestand: mehr Wohnraum unter dem Dach, eine Garage oder ein Carport, ein Anbau — oder ein Umbau, der nie genehmigt wurde. Was die BauO Bln dafür jeweils verlangt, steht hier kurz; geplant werden die Bauvorlagen von fest angestellten, in die Architektenliste eingetragenen Architektinnen und Architekten.
Dachgaube und Dachgeschossausbau
Wird der Dachraum zum Aufenthaltsraum, verlangt die BauO Bln eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m (§ 47 BauO Bln). Eine Gaube verändert zudem Ansicht und Abstandsflächen.
Garage und Carport
An der Grundstücksgrenze sind Garagen und Carports nach der BauO Bln meist nur bis zu bestimmten Längen und Wandhöhen ohne eigene Abstandsfläche zulässig. Sonst gilt 0,4 H, mindestens 3 m (§ 6 BauO Bln).
Anbau und Erweiterung
Ein Anbau braucht Abstandsflächen von 0,4 H, mindestens 3 m (§ 6 BauO Bln), und muss in die zulässige Grund- und Geschossfläche des Bebauungsplans passen.
Nachträgliche Baugenehmigung
Ohne Genehmigung gebaut? In Berlin prüft die Bauaufsicht – Bau- und Wohnungsaufsicht der Bezirksämter – den Nachtrag nach heutigem Recht. Grundlage sind genaue Bestandspläne aus der Gebäudevermessung.
Welche Bauordnung gilt in Berlin?
In Berlin gilt die Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Wer einen Bauantrag als Entwurfsverfasser unterschreiben darf, regelt § 65 BauO Bln.
Quellen: gesetze.berlin.de · anwalt24.de
Welche Behörde ist in Berlin für den Bauantrag zuständig?
Bauanträge in Berlin bearbeitet die untere Bauaufsichtsbehörde — dort heißt sie Bau- und Wohnungsaufsicht der Bezirksämter.
Untere Bauaufsichtsbehörden sind die 12 Berliner Bezirksämter (Bau- und Wohnungsaufsicht im jeweiligen Stadtentwicklungsamt). Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist oberste Bauaufsicht und u. a. für Vorhaben des Bundes und der Länder zuständig.
Quelle: berlin.de
Welche Genehmigungsverfahren gibt es in Berlin?
Die BauO Bln kennt neben dem regulären Baugenehmigungsverfahren weitere Wege. Welcher für Ihr Vorhaben gilt, klären wir in der Grundlagenermittlung nach der Gebäudevermessung.
| Verfahren | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Genehmigungsfreistellung | Frist: Ein Monat nach Vorlage bei der Bauaufsichtsbehörde, verlängerbar um einen Monat; früher, wenn sie mitteilt, dass kein Verfahren durchgeführt wird.. Für bauliche Anlagen außer Sonderbauten und Werbeanlagen im Bebauungsplangebiet (§ 30 Abs. 1 oder 2 BauGB), die den Festsetzungen entsprechen oder die nötigen Befreiungen haben; ebenso nach einem planungsrechtlichen Bescheid und für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im Innenbereich. Die Erschließung muss gesichert sein. Die Unterlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde (Bezirksamt), die binnen der Frist das vereinfachte Verfahren verlangen kann. | § 62 BauO Bln |
| Vereinfachtes Verfahren | — | § 63 BauO Bln |
| Genehmigungsfiktion | Laut Sekundärquellen hat das Schneller-Bauen-Gesetz (in Kraft 22.12.2024) eine Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren nach drei Monaten eingeführt — nicht am Gesetzestext geprüft. | — |
Quellen: gesetze.berlin.de · weise-software.de · berlin.de
Kann ich den Bauantrag in Berlin digital einreichen?
Ja — über das Portal „eBG – Elektronisches Bau- und Genehmigungsverfahren des Landes Berlin“.
Online-Antragsassistenten u. a. für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und das Baugenehmigungsverfahren; Bauvorlagen vorzugsweise als PDF/A. Ob Papieranträge noch zulässig sind, ist nicht eindeutig belegt.
Quelle: berlin.de
Welche örtlichen Vorschriften gelten in Berlin?
Zur BauO Bln kommen in Berlin örtliche Regeln hinzu. Wir prüfen sie vor dem Entwurf, damit der Antrag nicht an ihnen scheitert:
- Erhaltungssatzung · Milieuschutz
Die Bezirke haben 82 soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete) festgelegt; dort steht u. a. die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt (Umwandlungsverordnung, seit 13.03.2025).
Quelle: berlin.de
- Weitere Vorgaben
Bebauungspläne stellen in der Regel die Bezirke auf; in Gebieten von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung (§ 9 AGBauGB) die Senatsverwaltung.
Quelle: berlin.de
Wie groß müssen Abstandsflächen in Berlin sein?
In der Regel 0,4 H, mindestens 3 m (§ 6 BauO Bln) — gemessen von der Außenwand.
Keine Drittel-Regel: H wird von jedem Punkt der Wandoberkante bzw. der Dachhaut lotrecht bis zum Gelände gemessen; auch Dächer lösen damit eigene Abstandsflächen aus (praktisch volle Anrechnung). So seit 23.07.2026; bis dahin galt die Drittel-Regel (unter 70° ein Drittel).
0,2 H in Gewerbe-/Industriegebieten; GK 1–2 mit max. drei Geschossen pauschal 3 m. Garagen bis 3 m Wandhöhe, 9 m je Grenze, 15 m gesamt, Dach ≤ 45°. Energiesparmaßnahmen am Bestand frei; Dachausbau, Umnutzung und erstmalige Aufstockung um ein Geschoss zu Wohnraum abstandsflächenfrei.
Abstandsflächen selbst berechnen
Quellen: gesetze.berlin.de · weise-software.de
Bauantrag in der Nähe von Berlin
Auch in den Nachbarstädten haben wir die Bauaufsicht, den digitalen Einreichungsweg und die örtlichen Satzungen zusammengetragen:
Erzählen Sie uns von Ihrem Vorhaben.
20 Minuten am Telefon mit einer Architektin oder einem Architekten aus unserem Team — danach wissen Sie, ob und wie es weitergeht.