Ferienwohnung oder Ferienhaus nachträglich genehmigen

In aller Regel ja. Baurechtlich ist die Vermietung an ständig wechselnde Gäste kein Wohnen, sondern eine eigene Nutzung; § 13a BauNVO ordnet Ferienwohnungen in der Regel den nicht störenden Gewerbebetrieben zu. Der Wechsel von Wohnen zu Ferienwohnen ist deshalb eine Nutzungsänderung nach § 29 BauGB, für die die Bauaufsicht eine Genehmigung verlangt. In Städten mit Zweckentfremdungsverbot kommt eine zweite Genehmigung hinzu.

Nach § 13a BauNVO sind Ferienwohnungen in Mischgebieten, Dorfgebieten und urbanen Gebieten allgemein zulässig, in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise. In reinen Wohngebieten kommen sie nur als kleiner Beherbergungsbetrieb in Betracht, wenn sie gegenüber dem Wohnen im Gebäude baulich untergeordnet sind. Ferienhausgebiete nach § 10 BauNVO sind eigens dafür vorgesehen. Der Bebauungsplan kann Ferienwohnungen aber ausschließen — er geht vor.

Die Bauaufsicht kann die Vermietung als Ferienwohnung untersagen und ein Bußgeld nach der Landesbauordnung verhängen; in Städten mit Zweckentfremdungsverbot drohen dort eigene Bußgelder. Hinzu kommen Folgen bei Versicherung und Verkauf, wenn die tatsächliche Nutzung nicht genehmigt ist. Ein Nachtragsantrag beendet den Zustand, wenn die Nutzung genehmigungsfähig ist.

Ja, wenn es nach heutigem Recht genehmigungsfähig ist — also im passenden Baugebiet steht, die Abstandsflächen einhält und Brandschutz und Stellplätze nachweist. Bestandsschutz gibt es nur, wenn das Haus früher einmal genehmigt war. Ein Ferienhaus im Außenbereich lässt sich dagegen meist nicht legalisieren.

Baurechtlich gelten dieselben Regeln wie bei jeder Wohnung. Zusätzlich kommt es auf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung an: Sie können die kurzzeitige Vermietung einschränken. Das ist eine zivilrechtliche Frage neben der Baugenehmigung — wir prüfen die Unterlagen mit, ersetzen aber keine Rechtsberatung.