Teilungserklärung verstehen

Kurz gesagt: Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Eigentümer sein Grundstück nach § 8 WEG in Eigentumswohnungen aufteilt. Sie legt fest, was Sondereigentum ist, was allen gemeinsam gehört und wie groß die Miteigentumsanteile sind. Dazu gehören der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Wer umbauen, ausbauen oder die Nutzung ändern will, muss Teilungserklärung und Baurecht unter einen Hut bringen.

Die meisten Ratgeber erklären die Teilungserklärung als Kaufunterlage. Dieser Artikel ergänzt den Blick, der bei uns täglich eine Rolle spielt: Was bedeutet sie, wenn in einer Eigentumswohnung gebaut, ausgebaut oder umgenutzt werden soll — und warum passen Aufteilungsplan, Baugenehmigung und tatsächlicher Bestand so oft nicht zusammen?

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, sein Eigentum in Miteigentumsanteile zu teilen und jeden Anteil mit Sondereigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen zu verbinden. Rechtsgrundlage ist § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Erst durch diese Teilung entstehen einzelne Eigentumswohnungen, die getrennt verkauft, vererbt und beliehen werden können.

Das Grundbuchamt legt danach für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Blatt an — das Wohnungsgrundbuch oder, bei Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, das Teileigentumsgrundbuch (§ 7 Abs. 1 WEG). Das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen.

Neben der Teilung durch einen einzigen Eigentümer kennt das Gesetz einen zweiten Weg: den Teilungsvertrag nach § 3 WEG. Hier gehört das Grundstück schon mehreren Personen gemeinsam, und sie räumen sich gegenseitig Sondereigentum ein. Praktisch ist das etwa bei Bauherrengemeinschaften oder Geschwistern, die ein geerbtes Haus aufteilen. Der Unterschied liegt nur im Weg — das Ergebnis, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, ist dasselbe.

Die Teilungserklärung muss dem Grundbuchamt mindestens in öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO). In der Praxis wird sie meist vollständig notariell beurkundet, weil spätere Kaufverträge auf sie Bezug nehmen.

In bestimmten Gebieten braucht schon die Aufteilung selbst eine Genehmigung: in Milieuschutzgebieten, wenn das Land eine entsprechende Verordnung erlassen hat (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB), und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen, soweit die Landesverordnung keine andere Zahl festlegt (§ 250 BauGB).

Woraus besteht eine Teilungserklärung?

Eine vollständige Teilungserklärung besteht aus dem eigentlichen Teilungstext mit den Miteigentumsanteilen, dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und in aller Regel einer Gemeinschaftsordnung.

• Miteigentumsanteile: Jede Einheit erhält einen Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, oft in Tausendsteln angegeben. Nach diesem Anteil verteilen sich ohne abweichende Regelung die Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG). Wie die Anteile berechnet werden, schreibt das Gesetz nicht vor; häufig orientieren sie sich an den Flächen der Einheiten.
• Aufteilungsplan: eine Bauzeichnung, die die Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versieht. Sie zeigt, wie Gebäude und Grundstück aufgeteilt sind, und kennzeichnet alle Räume einer Einheit mit derselben Nummer (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG).
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: die Bestätigung der Baubehörde, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist und Stellplätze sowie Freiflächen im Sondereigentum durch Maßangaben bestimmt sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 3 WEG).
• Gemeinschaftsordnung: die Spielregeln der Eigentümer — Kostenverteilung, Nutzung, Sondernutzungsrechte, bauliche Veränderungen, Verwaltung. Gesetzlich ist sie nicht zwingend, fehlt aber in kaum einer Teilungserklärung.

Was „abgeschlossen" bedeutet, regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA): Die Einheit muss durch Wände und Decken baulich vollständig von fremden Räumen getrennt sein und einen eigenen abschließbaren Zugang haben — vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum, nicht durch eine andere Wohnung (§ 5 AVA).

Die wichtigsten Begriffe auf einen Blick

Was hat sich seit 2020 geändert?

Seit dem 1. Dezember 2020 kann Sondereigentum auch an Stellplätzen und an Flächen außerhalb des Gebäudes bestehen. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten Stellplätze als Räume — auch ein offener Stellplatz im Freien kann damit Sondereigentum sein, nicht mehr nur die Garage. Und nach § 3 Abs. 2 WEG lässt sich das Sondereigentum auf einen Teil des Grundstücks erstrecken, etwa eine Terrasse oder einen Garten, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.

Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass die Flächen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sind, und zwar ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes (§ 3 Abs. 3 WEG, § 6 AVA). Ältere Teilungserklärungen kennen diese Möglichkeit nicht. Dort sind Gärten und Stellplätze im Freien meist über Sondernutzungsrechte geregelt — rechtlich ein anderer Status, auch wenn er im Alltag ähnlich wirkt.

Wo bekommen Sie die Teilungserklärung — und wie ändert man sie?

Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt in der Grundakte des Grundstücks; im Grundbuch selbst steht nur ein Verweis auf sie. Das Wohnungsgrundbuch nimmt zur Beschreibung des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug (§ 7 Abs. 3 WEG). Deshalb reicht ein Grundbuchauszug allein nicht aus, um zu wissen, was zur Wohnung gehört.

Einsicht und Abschriften erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt — das gilt auch für Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Eigentümer haben dieses Interesse ohne Weiteres. Kaufinteressenten bekommen die Unterlagen in der Regel über den Verkäufer, den Makler oder mit einer Vollmacht des Eigentümers. Eine Kopie hat meist auch die Hausverwaltung.

Fordern Sie immer die Teilungserklärung mit allen Nachträgen an. Viele Gemeinschaften haben ihre Teilungserklärung über die Jahre geändert, etwa nach einem Dachausbau. Wer nur die Urfassung liest, kennt nicht den heutigen Stand. Beschlüsse, die nicht im Grundbuch stehen, finden Sie in der Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führen muss (§ 24 Abs. 7 WEG).

Für Änderungen gibt es drei Wege, je nachdem, was sich ändern soll:

1. Regeln der Gemeinschaftsordnung — etwa Kostenverteilung oder Nutzungszwecke — ändern die Eigentümer durch eine Vereinbarung aller (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Gegen spätere Käufer wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).
2. Per Mehrheitsbeschluss geht das nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält. Auch ein solcher Beschluss muss ins Grundbuch, damit er Käufer bindet (§ 10 Abs. 3 WEG). Unter engen Voraussetzungen kann jeder Eigentümer eine Anpassung verlangen, wenn die bestehende Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig ist (§ 10 Abs. 2 WEG).
3. Die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum lässt sich nicht per Beschluss verschieben. Dafür braucht es die Einigung der Beteiligten in der Form der Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG) — beim Gemeinschaftseigentum sind das grundsätzlich alle Eigentümer, je nach Fall zusätzlich die Banken mit eingetragenen Grundpfandrechten.

Was hat die Teilungserklärung mit dem Baurecht zu tun?

Teilungserklärung und Baugenehmigung regeln verschiedene Dinge — und keine ersetzt die andere. Die Teilungserklärung ist Privatrecht: Sie bestimmt, wem was gehört und wer was nutzen darf. Die Baugenehmigung ist öffentliches Recht: Sie bestimmt, was gebaut und wie es genutzt werden darf. Bei jedem Umbau in einer Eigentumsanlage müssen beide passen.

Daraus folgt eine unbequeme Wahrheit: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sagt nichts darüber, ob eine Wohnung baurechtlich genehmigt ist. Eine Einheit kann im Aufteilungsplan als „Wohnung" stehen, obwohl Brandschutz, Rettungsweg oder Raumhöhen nie geprüft wurden. Umgekehrt hilft eine Baugenehmigung nicht weiter, wenn die Gemeinschaft nicht zustimmt.

Ausbau von Dachboden oder Keller

Ein Dachboden oder Keller im Gemeinschaftseigentum darf nur ausgebaut werden, wenn die Eigentümer das beschließen oder es einem Eigentümer gestatten (§ 20 Abs. 1 WEG). Manche Gemeinschaftsordnungen räumen dem Eigentümer der obersten Wohnung schon ein Sondernutzungs- und Ausbaurecht ein. Dann ist die WEG-Seite vorab geklärt — die baurechtliche aber nicht. Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten, dürfen ohnehin nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).

Soll der ausgebaute Raum später Sondereigentum werden, braucht es eine Änderung nach § 4 WEG und in der Regel einen geänderten Aufteilungsplan mit neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Baurechtlich wird aus Dachboden oder Keller ein Aufenthaltsraum — mit Anforderungen an Höhe, Belichtung, Rettungsweg und Brandschutz, die je nach Land unterschiedlich ausfallen. Wie das Verfahren läuft, wenn schon ausgebaut wurde, steht unter Dachgeschoss nachträglich genehmigen.

Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen

Wer einen Laden oder ein Büro in eine Wohnung umwandeln will, braucht zwei Änderungen: eine der Teilungserklärung und eine baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung. Ein Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG für Räume bestimmt, die nicht zum Wohnen dienen. Diese Zweckbestimmung ist eine Vereinbarung, an die sich jeder Eigentümer halten muss (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Die Umwandlung in Wohnungseigentum setzt deshalb in aller Regel die Mitwirkung der übrigen Eigentümer voraus, sofern die Teilungserklärung keine Ermächtigung dafür enthält.

Baurechtlich ist der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen eine Nutzungsänderung, die meist eine Genehmigung braucht — denn für Wohnungen gelten andere Anforderungen an Aufenthaltsräume, Schallschutz, Rettungswege und oft auch an Stellplätze. Umgekehrt gilt dasselbe: Eine Wohnung im Sondereigentum wird nicht dadurch zur Praxis, dass das Bauamt die Nutzung genehmigt.

Aufteilungsplan gegen tatsächlichen Bestand

Maßgeblich für die Grenzen des Sondereigentums ist der im Grundbuch eingetragene Aufteilungsplan — nicht, wie das Gebäude tatsächlich gebaut wurde. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14). Jeder Eigentümer kann danach verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird; nur bei unwesentlichen Abweichungen kann dieser Anspruch nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein.

In der Praxis weichen Bestand und Aufteilungsplan häufiger ab, als Käufer vermuten. Bei Neubauten entstand der Plan oft vor dem Bau, und die Ausführung wurde später geändert. Im Altbau wurden Wände versetzt, Kellerabteile neu eingeteilt oder Räume zusammengelegt. Die AVA verlangt ausdrücklich, dass bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung eingereicht wird (§ 3 Abs. 3 AVA) — wer heute aufteilt, braucht also Pläne, die den Ist-Zustand zeigen.

Den Abgleich machen wir mit einem Aufmaß des Gebäudes: Die Bestandsdaten werden mit Aufteilungsplan und genehmigten Plänen aus der Bauakte verglichen. Aus demselben Aufmaß entstehen die Ist-Zustands-Pläne, die für eine Aufteilung, einen Nachtrag oder einen Bauantrag gebraucht werden.

Fläche im Aufteilungsplan ist nicht automatisch Wohnfläche

Ein Aufteilungsplan grenzt Eigentum ab; er ist keine Wohnflächenberechnung. Steht in der Teilungserklärung eine Fläche, wurde sie häufig nach einer anderen Methode ermittelt als nach der Wohnflächenverordnung — oder sie stammt aus den Planunterlagen vor dem Bau. Hinzu kommt, dass ein Raum, der im Aufteilungsplan zur Wohnung gehört, baurechtlich nicht unbedingt ein Aufenthaltsraum ist. Wie Bauordnungsrecht und WoFlV zusammenspielen, erklärt der Ratgeber Wohnfläche und Baurecht.

Welche Fehler passieren beim Wohnungskauf?

Die meisten Probleme entstehen, weil Käufer nur den Grundbuchauszug und das Exposé lesen — nicht Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Bauakte.

1. Die Teilungserklärung nicht vollständig lesen. Erst sie zeigt, was zur Wohnung gehört und welche Regeln gelten. Nachträge und eingetragene Beschlüsse gehören dazu.
2. Sondereigentum und Sondernutzungsrecht verwechseln. Ein Garten mit Sondernutzungsrecht bleibt Gemeinschaftseigentum. Wer dort bauen will, etwa einen Wintergarten, braucht die Gemeinschaft.
3. Ausgebaute Räume ungeprüft übernehmen. Ein Dachstudio oder Hobbykeller kann im Aufteilungsplan als Abstellraum oder Gemeinschaftseigentum stehen und baurechtlich nie genehmigt worden sein.
4. Teileigentum als Wohnung kaufen. Steht im Grundbuch „Teileigentum" oder im Aufteilungsplan „Laden", „Büro" oder „Hobbyraum", ist dauerhaftes Wohnen dort in der Regel nicht gedeckt, solange die Teilungserklärung nicht geändert wird.
5. Flächen aus dem Aufteilungsplan als Wohnfläche ansetzen. Kaufpreis, Exposé und Finanzierung sollten auf einer Wohnflächenberechnung nach WoFlV am Bestand beruhen.
6. Abweichungen zwischen Plan und Bestand ignorieren. Ist ein Kellerabteil kleiner als im Plan oder eine Wand versetzt, kann die Gemeinschaft eine plangerechte Herstellung verlangen — Streit, den man vor dem Kauf hätte sehen können.
7. Beschluss-Sammlung und Protokolle überspringen. Dort stehen geplante Sanierungen, Sonderumlagen und Streit um bauliche Veränderungen.

Wie helfen wir bei Aufteilung, Umbau und Kauf?

Am Anfang steht bei uns immer die Gebäudevermessung — denn ob Aufteilungsplan, Bauakte und Bestand zusammenpassen, lässt sich nur am tatsächlichen Gebäude prüfen. Sie erfassen den Bestand selbst mit der WohnScanner-App, oder unsere Vermessungstechniker messen vor Ort auf. Daraus entstehen Bestandsgrundrisse, Schnitte, Ansichten und eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV.

Auf dieser Grundlage folgt die Grundlagenermittlung: Wir vergleichen den Bestand mit Aufteilungsplan und Bauakte und klären, welche baurechtlichen Schritte ein Ausbau, eine Umnutzung oder eine Legalisierung braucht. Bei uns planen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten; die Bauvorlagen unterschreibt ein bauvorlageberechtigter Planverfasser. Grundlagenermittlung und Bauantrag berechnen wir individuell nach der Vermessung und nennen dann einen Festpreis im schriftlichen Angebot. Die WEG-rechtlichen Schritte — Beschluss, Vereinbarung, Notar — bleiben Sache der Eigentümer und ihrer Berater.

Quellen

• WEG: § 1, § 3, § 4, § 5, § 7, § 8, § 10, § 14, § 16, § 20, § 24, § 48
• Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021, geändert am 19.12.2022
• Grundbuchordnung: § 12, § 29
• Baugesetzbuch: § 172, § 250
• BayBO, Art. 68 Abs. 5
• BGH, Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14