Kurz gesagt: Hält ein Vorhaben eine Festsetzung des Bebauungsplans nicht ein — etwa die Baugrenze, die Grundflächenzahl oder die Zahl der Geschosse —, kann die Bauaufsicht davon befreien (§ 31 Abs. 2 BauGB). Voraussetzung: Die Grundzüge der Planung bleiben unberührt, die Abweichung ist mit den Interessen der Nachbarn vereinbar, und einer von drei gesetzlichen Gründen liegt vor, am häufigsten die städtebauliche Vertretbarkeit. Für Wohnraum hat der sogenannte Bau-Turbo zusätzliche Wege geschaffen, die die Zustimmung der Gemeinde brauchen. Entscheidend ist eine gute Begründung im Bauantrag.
Ein Bebauungsplan ist für Jahrzehnte gemacht, Ihr Vorhaben für heute. Dazwischen liegen oft Anforderungen, an die bei der Aufstellung niemand gedacht hat: ein Wintergarten, eine Einliegerwohnung, ein zweiter Stellplatz. Die Befreiung ist das Werkzeug, mit dem das Baurecht solche Fälle löst, ohne den ganzen Plan zu ändern. Sie ist aber kein Freifahrtschein — wer sie bekommt, hat fast immer gut begründet.
Ausnahme, Befreiung, Abweichung — was ist der Unterschied?
Drei Begriffe, drei Rechtsgrundlagen. Wer sie verwechselt, beantragt das Falsche:
| Ausnahme | Befreiung | Abweichung | |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 31 Abs. 1 BauGB | § 31 Abs. 2 und 3 BauGB | Landesbauordnung |
| Wovon? | von einer Festsetzung, für die der Plan selbst Ausnahmen vorsieht | von Festsetzungen des Bebauungsplans, die keine Ausnahme vorsehen | von Anforderungen der Bauordnung, etwa Abstandsflächen, und von örtlichen Bauvorschriften |
| Beispiel | Laden im allgemeinen Wohngebiet, der dort „ausnahmsweise zulässig“ ist | Anbau überschreitet die Baugrenze um 2 m | Garage mit Abstellraum unterschreitet die Grenzbebauungslänge |
| Gemeinde beteiligt? | ja, Einvernehmen | ja, Einvernehmen bzw. Zustimmung | je nach Land |
Ob eine Vorgabe eine Festsetzung nach Baugesetzbuch oder eine örtliche Bauvorschrift ist, steht im Bebauungsplan selbst. Dachform, Dachneigung, Farben oder Einfriedungen sind häufig als örtliche Bauvorschriften erlassen. Dann ist die Abweichung nach Landesrecht der richtige Weg. Baden-Württemberg kennt im Bauordnungsrecht neben der Abweichung weiterhin Ausnahme und Befreiung; die übrigen Länder sprechen dort nur noch von Abweichung.
Brauche ich überhaupt eine Befreiung?
Bevor Sie eine Befreiung beantragen, lohnt der genaue Blick in den Plan — manches ist ohne sie zulässig. Ein Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und einer Begründung. Alle drei gehören gelesen, und dazu die Fassung der Baunutzungsverordnung, die für den Plan gilt.
Welche Baunutzungsverordnung gilt? Ein Bebauungsplan wendet die Baunutzungsverordnung in der Fassung an, die bei seiner Aufstellung galt. Ein Plan von 1972 folgt also anderen Regeln als einer von 2020. Das hat praktische Folgen: Ältere Fassungen rechnen etwa Garagen und Nebenanlagen anders auf die Grundflächenzahl an als die heutige. Wer mit der falschen Fassung rechnet, beantragt womöglich eine Befreiung, die er nicht braucht — oder übersieht eine, die er braucht.
Baugrenze oder Baulinie? Eine Baugrenze darf nicht überschritten werden, an eine Baulinie muss gebaut werden. In beiden Fällen kann die Behörde ein geringfügiges Vortreten von Gebäudeteilen zulassen (§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO) — gemeint sind etwa Erker, Vordächer oder Balkone in kleinem Umfang, nicht ganze Anbauten. Das ist keine Befreiung, sondern eine Ausnahme, die die Verordnung selbst vorsieht.
Außerhalb der Baugrenze: Nebenanlagen und bauliche Anlagen, die nach der Landesbauordnung in den Abstandsflächen zulässig sind — typischerweise Garagen, Carports, Gartenhäuser —, können auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden (§ 23 Abs. 5 BauNVO), solange der Plan das nicht ausschließt. Viele Pläne tun genau das, etwa mit einer Festsetzung „Garagen nur innerhalb der überbaubaren Fläche“ oder mit einer Vorgartenzone.
Vollgeschosse: Wann ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, bestimmt das Landesrecht (§ 20 Abs. 1 BauNVO). Ein ausgebautes Dachgeschoss mit Gaube kann so rechnerisch zum zusätzlichen Vollgeschoss werden — oder knapp darunter bleiben. Die Antwort hängt an Zentimetern und an einem genauen Aufmaß.
Gilt der Plan überhaupt? Sehr selten ist ein Plan unwirksam oder einzelne Festsetzungen sind überholt, weil die Wirklichkeit sie dauerhaft unmöglich gemacht hat. Darauf sollte man keinen Antrag stützen; es ist aber ein Grund, sehr alte Pläne mit der Bauaufsicht zu besprechen.
Für all das braucht es zwei Grundlagen: den genehmigten Bestand aus der Bauakte und den tatsächlichen Bestand aus einem Aufmaß. Die genehmigten Pläne beschaffen wir über die Bauakteneinsicht; wie GRZ und GFZ berechnet werden, zeigt der Ratgeber GRZ und GFZ berechnen.
Wann wird eine Befreiung erteilt?
Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB braucht drei Dinge gleichzeitig.
- Die Grundzüge der Planung bleiben unberührt. Die Befreiung darf das Konzept des Plans nicht aushebeln. Dazu mehr im nächsten Abschnitt.
- Ein gesetzlicher Grund liegt vor. Das Gesetz nennt drei:
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern sie — ausdrücklich genannt sind unter anderem Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, Anlagen für soziale Zwecke und der Ausbau erneuerbarer Energien. „Erfordern“ heißt: vernünftigerweise geboten, nicht bloß nützlich.
- Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Das ist der Regelfall: vertretbar ist, was die Gemeinde so auch hätte planen können.
- Der Plan führt zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte, weil das Grundstück durch Lage, Größe oder Zuschnitt sonst kaum sinnvoll bebaubar wäre. Persönliche Gründe wie Familienzuwachs oder Pflegebedarf zählen hier nicht, es geht um das Grundstück.
- Die Abweichung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Wird ein Nachbar durch die Befreiung unzumutbar belastet, etwa weil der Anbau ihm Licht nimmt, scheitert sie.
Auch wenn alles vorliegt, entscheidet die Behörde nach Ermessen. Zusätzlich muss die Gemeinde ihr Einvernehmen erteilen; sie hat dafür zwei Monate (§ 36 Abs. 2 BauGB). Die Befreiung kann mit Nebenbestimmungen verbunden werden, etwa mit der Auflage, eine Fläche zu begrünen oder eine Sichtschutzwand zu errichten. Auch das ist ein Ansatzpunkt im Antrag: Wer selbst einen Ausgleich anbietet, erleichtert der Behörde die Zustimmung.
Was bedeutet „Grundzüge der Planung“?
Die Grundzüge der Planung sind das Konzept, das hinter dem Bebauungsplan steht — nicht jede einzelne Linie. Welche Festsetzungen zum Kern gehören, lässt sich meist aus der Begründung des Plans ablesen. Dort steht, was die Gemeinde erreichen wollte: eine lockere Einfamilienhausbebauung mit großen Gärten, eine einheitliche Straßenflucht, ein Grünzug quer durch das Gebiet.
Die Grundzüge sind umso eher berührt,
- je wichtiger die Festsetzung für das Konzept ist — eine Baugrenze, die einen Grünzug freihält, wiegt schwerer als eine, die nur die Bautiefe begrenzt;
- je größer die Abweichung ist — ein Meter über die Baugrenze ist etwas anderes als sechs;
- je mehr Grundstücke dieselbe Befreiung bräuchten oder sich auf sie berufen könnten. Juristen sprechen von der Bezugsfallwirkung: Wenn die Befreiung für ein Grundstück gewährt wird, müsste sie für die Nachbarn gleich gewährt werden — und am Ende wäre der Plan faktisch geändert.
Daraus folgt eine Faustregel: Eine Befreiung passt für einen Sonderfall, der sich vom Rest des Gebiets unterscheidet — ein Eckgrundstück, ein ungewöhnlicher Zuschnitt, ein Altbau, der vor dem Plan stand. Will das ganze Gebiet dasselbe, ist eine Änderung des Bebauungsplans der richtige Weg. Eine Befreiung darf keine verdeckte Planänderung sein.
Was ändert der Bau-Turbo für Wohnraum?
Seit der Reform des Baugesetzbuchs gibt es für Wohnraum zusätzliche Wege, von Plänen abzuweichen. Alle drei hängen von der Zustimmung der Gemeinde ab:
| Regel | Wofür | Was gilt |
|---|---|---|
| § 31 Abs. 3 BauGB | Befreiung zugunsten von Wohnraum, im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen | mit öffentlichen Belangen und Nachbarinteressen vereinbar; nicht, wenn erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind |
| § 34 Abs. 3b BauGB | neues Wohngebäude im Innenbereich, das sich nicht einfügt | mit öffentlichen Belangen und Nachbarinteressen vereinbar |
| § 246e BauGB | Wohngebäude, Erweiterung oder Umbau mit neuen Wohnungen, Umnutzung zu Wohnzwecken | Abweichung von Vorschriften des Baugesetzbuchs; befristet bis 31. Dezember 2030 |
Der entscheidende Unterschied zu § 31 Abs. 2: Nach Absatz 3 dürfen auch die Grundzüge der Planung berührt sein, und die Befreiung kann für mehrere vergleichbare Fälle gelten. Dafür hat die Gemeinde das letzte Wort. Sie stimmt zu, wenn das Vorhaben zu ihren städtebaulichen Vorstellungen passt, und kann die Zustimmung an Bedingungen knüpfen. Lehnt sie nicht binnen drei Monaten ab, gilt die Zustimmung als erteilt (§ 36a BauGB). Anders als beim Einvernehmen braucht es die Zustimmung auch dann, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsicht ist.
Für Eigentümer heißt das: Wer zusätzlichen Wohnraum schafft — eine Einliegerwohnung, eine Aufstockung, den Ausbau eines Nebengebäudes —, hat bessere Karten als noch vor wenigen Jahren. Ein Selbstläufer ist es nicht. Viele Gemeinden haben inzwischen Leitlinien beschlossen, unter welchen Bedingungen sie dem Bau-Turbo zustimmen; es lohnt, vorab mit Gemeinde und Bauaufsicht zu sprechen. Im unbeplanten Innenbereich hilft für Aufstockung und Dachausbau außerdem § 34 Abs. 3a BauGB, der ein Abweichen vom Einfügen erlaubt, wenn neue Wohnungen entstehen.
Typische Befreiungen beim Einfamilienhaus
Die meisten Befreiungsanträge betreffen wenige Festsetzungen. Die Erfolgsaussichten hängen am Einzelfall, aber die Muster wiederholen sich:
| Festsetzung | Typisches Vorhaben | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Baugrenze | Anbau, Wintergarten, Terrassenüberdachung | Wie weit? Hat die Umgebung ähnliche Überschreitungen? Rücken Sie dem Nachbarn näher? |
| Grundflächenzahl (GRZ) | Anbau, Garage, Pool, Terrasse | Wie stark wird überschritten? Für Nebenanlagen erlaubt die BauNVO bereits eine Überschreitung um 50 % — Rechenweg im Ratgeber GRZ und GFZ berechnen |
| Zahl der Vollgeschosse | Aufstockung, Dachausbau mit Gaube | Wird das Dachgeschoss rechnerisch zum Vollgeschoss? Wie hoch sind die Nachbarhäuser? |
| Firsthöhe, Traufhöhe | Aufstockung, steileres Dach | Wirkung auf Straßenbild und Nachbarn |
| Nebenanlagen außerhalb der Baugrenze | Gartenhaus, Carport | Oft im Plan ohnehin geregelt — erst lesen, dann beantragen |
| Zahl der Wohnungen je Gebäude | Einliegerwohnung | Seit dem Bau-Turbo deutlich bessere Chancen, wenn Wohnraum entsteht |
| Art der Nutzung | Büro, Praxis, Ferienwohnung | Selten erfolgreich, wenn der Gebietscharakter betroffen ist — dazu der Ratgeber Was ist im Wohngebiet erlaubt? |
Ein Hinweis aus der Praxis: Befreiungen, die die Gemeinde in der Nachbarschaft schon erteilt hat, sind ein starkes Argument — und zugleich eine Grenze. Wenn schon viele Grundstücke befreit wurden, kann die nächste Befreiung die Grundzüge der Planung berühren. Wer vergleichbare Fälle im Antrag benennt, sollte deshalb zeigen, dass sein Grundstück in dieselbe Gruppe gehört, und nicht, dass das ganze Gebiet längst anders bebaut ist.
Braucht auch ein genehmigungsfreies Vorhaben eine Befreiung?
Ja — der Bebauungsplan gilt auch dann, wenn für das Vorhaben keine Baugenehmigung nötig ist. Ein Gartenhaus, ein Carport oder eine Terrassenüberdachung kann nach der Landesbauordnung verfahrensfrei sein und trotzdem gegen eine Festsetzung verstoßen, etwa gegen eine Vorgartenzone. Dann ist es ohne Befreiung rechtswidrig, auch wenn niemand eine Genehmigung verlangt hätte.
Nach dem Muster der Musterbauordnung (§ 67 Abs. 2) wird die Befreiung in diesem Fall in den meisten Ländern gesondert schriftlich beantragt — ein eigener, kleiner Antrag ohne die vollständigen Bauvorlagen eines Bauantrags. Ähnliches gilt in der Genehmigungsfreistellung: Sie setzt voraus, dass das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht. Wer eine Befreiung braucht, muss sie vorher gesondert beantragen oder ins Genehmigungsverfahren wechseln. Welche Vorhaben in Ihrem Land verfahrensfrei sind, zeigt der Ratgeber Was darf ich ohne Baugenehmigung bauen?.
Und wenn schon gebaut wurde? Dann ist die Befreiung Teil eines nachträglichen Antrags. Geprüft wird, als stünde das Vorhaben noch nicht — mit dem Vorteil, dass heute oft großzügigere Regeln gelten als zur Bauzeit. Wie das abläuft, zeigt unsere Seite zur Nachgenehmigung.
Wie stelle ich den Antrag?
Die Befreiung wird schriftlich beantragt und begründet, in der Regel zusammen mit dem Bauantrag. Ein guter Antrag enthält:
- Die genaue Festsetzung, von der befreit werden soll, mit Fundstelle im Bebauungsplan — Planzeichnung oder Nummer der textlichen Festsetzung.
- Das Maß der Abweichung — in Metern, Quadratmetern oder als Zahl, aus den Plänen ablesbar.
- Den gesetzlichen Grund (Wohl der Allgemeinheit, städtebauliche Vertretbarkeit oder Härte) mit Begründung.
- Warum die Grundzüge der Planung unberührt bleiben — etwa weil die Umgebung vergleichbar bebaut ist oder das Grundstück eine Sonderlage hat.
- Warum Nachbarn nicht unzumutbar belastet werden — Abstände, Besonnung, Einsicht. Eine Zustimmung der Nachbarn ist nicht vorgeschrieben, kann aber helfen.
- Bei Wohnraum: den Hinweis auf § 31 Abs. 3 oder § 246e BauGB, wenn zusätzliche Wohnungen entstehen.
- Ein Angebot zum Ausgleich, wo es passt: Begrünung, Rückbau eines anderen Gebäudeteils, Sichtschutz.
Grundlage für all das sind exakte Pläne: Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Maßen sowie eine Berechnung von Grundfläche und Geschossfläche. Bei Anbauten an ein bestehendes Haus brauchen Sie dafür Bestandspläne vom heutigen Zustand. Wir messen den Bestand vor Ort oder per WohnScanner-App auf und zeichnen daraus die Grundlage für den Antrag.
Ist unklar, ob die Befreiung durchgeht, kann ein Bauvorbescheid die Frage vorab verbindlich klären — bevor die vollständige Planung bezahlt ist. Für die Befreiung fällt eine Gebühr nach der Gebührenordnung des Landes an, meist zusätzlich zur Gebühr für die Baugenehmigung.
Welche Rolle spielen Gemeinde und Nachbarn?
Die Gemeinde entscheidet mit, die Nachbarn werden gehört. Über eine Befreiung entscheidet die Bauaufsicht nur im Einvernehmen mit der Gemeinde (§ 36 BauGB), beim Bau-Turbo mit ihrer Zustimmung (§ 36a BauGB). Die Gemeinde darf das Einvernehmen nur aus planungsrechtlichen Gründen verweigern; tut sie es rechtswidrig, kann die Bauaufsicht es nach Landesrecht ersetzen. In kleineren Gemeinden entscheidet darüber oft der Bauausschuss in öffentlicher Sitzung — ein Gespräch mit der Bauverwaltung vorher ist deshalb gut investierte Zeit.
Nachbarn werden in vielen Ländern benachrichtigt, wenn von Festsetzungen befreit werden soll, die auch sie schützen. Ob eine Festsetzung nachbarschützend ist, entscheidet sich am Plan: Die Art der Nutzung ist es immer, Baugrenzen und Maß der Nutzung nur, wenn die Gemeinde sie erkennbar auch zum Schutz der Nachbarn festgesetzt hat. Wird von einer nachbarschützenden Festsetzung befreit, kann der Nachbar die Genehmigung angreifen; sonst bleibt ihm nur das Gebot der Rücksichtnahme. Was Nachbarn dann tun können, steht im Ratgeber Nachbar baut: Ihre Rechte.
Drei Fälle aus der Praxis
Die folgenden Konstellationen sind typisch und anonymisiert.
Der Wintergarten im Reihenhausgebiet. Ein Eigentümer möchte einen Wintergarten anbauen, der die rückwärtige Baugrenze um zweieinhalb Meter überschreitet. Mehrere Nachbarn in der Zeile haben bereits ähnliche Anbauten mit Genehmigung. Die Behörde befreit, weil die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und sich in eine bestehende Gruppe einordnet — mit der Auflage, eine Brandwand zum direkten Nachbarn auszubilden.
Die Doppelgarage im Vorgarten. Ein Eigentümer will eine Doppelgarage direkt an die Straße setzen, der Plan schließt Garagen in der Vorgartenzone aus. Die Gemeinde verweigert das Einvernehmen: Die freien Vorgärten sind erkennbar Teil des Planungskonzepts, und jede weitere Garage würde ein Vorbild für die ganze Straße. Die Lösung ist eine Garage hinter der Baugrenze mit längerer Zufahrt.
Die Einliegerwohnung über der Garage. Der Plan erlaubt höchstens zwei Wohnungen je Gebäude, im Haus gibt es bereits zwei. Über der Garage soll eine dritte, kleine Wohnung entstehen. Früher wäre das kaum durchgegangen. Mit § 31 Abs. 3 BauGB stimmt die Gemeinde zu, weil sie die Nachverdichtung in diesem Gebiet ausdrücklich will und die Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden.
Typische Fehler beim Befreiungsantrag
- Die falsche Rechtsgrundlage. Eine Befreiung nach § 31 BauGB beantragt, obwohl es um eine örtliche Bauvorschrift geht — oder umgekehrt. Das kostet Wochen.
- Keine Begründung. „Wir brauchen mehr Platz“ ist kein gesetzlicher Grund. Die Behörde braucht Argumente, die sie in ihrem Bescheid übernehmen kann.
- Ungenaue Pläne. Wer die Abweichung nicht in Metern belegt, lässt die Behörde schätzen — meist zu seinen Ungunsten. Bei Bestandsgebäuden ist ein aktuelles Aufmaß Pflicht, nicht Kür.
- Die Befreiung vergessen. Der Bauantrag wird genehmigt, die Abweichung vom Plan war aber nicht beantragt. Dann deckt die Genehmigung sie nicht, und das Bauteil ist formell rechtswidrig.
- Erst bauen, dann fragen. Ein Anbau, der schon steht, wird nach denselben Maßstäben geprüft — aber der Spielraum für Umplanungen ist kleiner und ein Bußgeld kommt hinzu.
Was tun, wenn die Befreiung abgelehnt wird?
Zuerst die Begründung lesen. Oft lässt sich das Vorhaben so umplanen, dass es ohne Befreiung oder mit einer kleineren auskommt: weniger tief, niedriger, an anderer Stelle des Grundstücks. Gegen die Ablehnung gibt es außerdem Rechtsbehelfe; welche in Ihrem Land gelten und welche Fristen laufen, erklärt der Ratgeber Baugenehmigung abgelehnt. Weil die Befreiung im Ermessen steht, prüft ein Gericht nur, ob die Behörde ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt hat — es setzt kein eigenes Ermessen an ihre Stelle. Ein dritter Weg führt über die Gemeinde: Will sie das Vorhaben, kann sie den Bebauungsplan ändern.
So helfen wir
Wir lesen den Bebauungsplan, vermessen den Bestand, berechnen GRZ und GFZ und planen das Vorhaben so, dass es möglichst ohne Befreiung auskommt. Ist eine nötig, begründen wir sie im Rahmen der Genehmigungsplanung und stimmen sie vorab mit der Behörde ab. Am Anfang steht die Gebäudevermessung.
Quellen
- Baugesetzbuch, § 31 (Ausnahmen und Befreiungen)
- Baugesetzbuch, § 34 (Abs. 3a und 3b)
- Baugesetzbuch, § 36 und § 36a (Einvernehmen und Zustimmung der Gemeinde)
- Baugesetzbuch, § 246e (befristete Sonderregel für den Wohnungsbau)
- Baunutzungsverordnung, § 19 (Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen), § 20 (Vollgeschosse), § 23 (überbaubare Grundstücksfläche), § 25c (Überleitung älterer Pläne)
