Bauantrag Offenbach am Main
Wir klären die örtlichen Vorgaben in Offenbach am Main, planen nach der HBO und reichen den Bauantrag bei der zuständigen Stelle ein: Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach am Main. Geplant und unterschrieben von fest angestellten, bauvorlageberechtigten Architektinnen und Architekten.
Lohnt sich ein Bauantrag in Offenbach am Main?
Bevor Sie planen lassen, prüfen wir die Genehmigungsfähigkeit: Bebauungsplan, § 34 BauGB, Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze. Sie bekommen eine klare Aussage — geht / geht nicht / geht mit Auflagen — statt einer teuren Überraschung.
- Schriftliche Einschätzung einer eingetragenen Architektin / eines eingetragenen Architekten
- Prüfung der örtlichen Bauvorschriften Ihrer Gemeinde
- Kostenrahmen für LPH 1–4 inklusive
- Wird bei Beauftragung vollständig angerechnet
Architekt in Offenbach am Main für Dachgaube, Anbau oder Nachgenehmigung?
Offenbach am Main zählte Ende 2025 laut Melderegister 146.091 Einwohnerinnen und Einwohner in 21 Stadtteilen, vom Zentrum und Nordend über Tempelsee und Rosenhöhe bis Bieber, Bürgel und Rumpenheim. Großstadt ist Offenbach seit 1954; lange prägten Industrie, Chemie und Lederwaren die Stadt, heute sind es Dienstleistung und Design. Die Statistik zählt rund 14.600 Gebäude mit gut 64.000 Wohnungen. Neben dicht bebauten Innenstadtvierteln gibt es alte Ortskerne wie Bürgel und Bieber mit eigenen Gestaltungsregeln. Häufige Vorhaben sind Dachausbauten mit Gauben, Aufstockungen, Anbauten, Garagen und Carports sowie Nachgenehmigungen für Umbauten, die nie genehmigt wurden.
Wer einen Architekt in Offenbach für den Bauantrag sucht, braucht eine bauvorlageberechtigte Person: Die Hessische Bauordnung regelt in § 57, wer Bauvorlagen als Entwurfsverfasser unterschreiben darf. Bauanträge nimmt das städtische Bauaufsichtsamt digital über sein Bauportal oder auf Papier entgegen; für Grundstücke im Stadtgebiet ist sie zuständig, nicht die Kreisbauaufsicht in Dietzenbach. Bei uns planen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten – für Vorhaben in ganz Deutschland. Die Erfassung vor Ort übernehmen Vermessungstechniker, oder Sie scannen selbst mit der WohnScanner-App.
Den Überblick über geltende Pläne gibt die Bebauungsplanübersicht der Stadt Offenbach. In Bürgel regelt die Gestaltungssatzung für den Ortskern Dachneigung, Ziegel und Gauben, Dachterrassen sind dort ausgeschlossen. Gute Nachricht für Dachausbau und Aufstockung: Bei Gebäuden, die vor 2013 rechtmäßig errichtet wurden, kann die Pflicht für zusätzliche Stellplätze entfallen. Bäume ab 60 cm Stammumfang stehen unter der städtischen Grünschutzsatzung; Beratung bietet das Baubüro im Stadthaus.
Bebauungspläne: Bebauungsplanübersicht der Stadt Offenbach
Quelle: offenbach.de
Dachgaube, Garage, Anbau, Nachgenehmigung: Was gilt in Offenbach am Main?
Die meisten Anfragen aus Offenbach am Main betreffen den Bestand: mehr Wohnraum unter dem Dach, eine Garage oder ein Carport, ein Anbau — oder ein Umbau, der nie genehmigt wurde. Was die HBO dafür jeweils verlangt, steht hier kurz; geplant werden die Bauvorlagen von fest angestellten, in die Architektenliste eingetragenen Architektinnen und Architekten.
Dachgaube und Dachgeschossausbau
Wird der Dachraum zum Aufenthaltsraum, verlangt die HBO eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m (§ 50 HBO). Eine Gaube verändert zudem Ansicht und Abstandsflächen.
Garage und Carport
An der Grundstücksgrenze sind Garagen und Carports nach der HBO meist nur bis zu bestimmten Längen und Wandhöhen ohne eigene Abstandsfläche zulässig. Sonst gilt 0,4 H, mindestens 2,5 m (§ 6 HBO).
Anbau und Erweiterung
Ein Anbau braucht Abstandsflächen von 0,4 H, mindestens 2,5 m (§ 6 HBO), und muss in die zulässige Grund- und Geschossfläche des Bebauungsplans passen.
Nachträgliche Baugenehmigung
Ohne Genehmigung gebaut? In Offenbach am Main prüft die Bauaufsicht – Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach am Main – den Nachtrag nach heutigem Recht. Grundlage sind genaue Bestandspläne aus der Gebäudevermessung.
Welche Behörde ist in Offenbach am Main für den Bauantrag zuständig?
Bauanträge in Offenbach am Main bearbeitet die untere Bauaufsichtsbehörde — dort heißt sie Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach am Main.
Für das Stadtgebiet ist das städtische Bauaufsichtsamt im Stadthaus (Berliner Straße 60) zuständig, nicht der Kreis Offenbach; dessen Bauaufsicht in Dietzenbach betreut nur Grundstücke im Kreisgebiet. Beratung zu Bauordnungs- und Planungsrecht gibt das Baubüro im Stadthaus, montags in offener Sprechstunde, sonst nach Termin.
Quelle: offenbach.de
Kann ich den Bauantrag in Offenbach am Main digital einreichen?
Ja — über das Portal „Bauportal der Stadt Offenbach (civ-bau, über das Rathaus-Serviceportal „Bauantrag online stellen")“.
Bauvorlagen können digital im Bauportal oder analog eingereicht werden. Seit wann der digitale Weg besteht, nennt die Stadt nicht.
Quelle: offenbach.de
Welche örtlichen Vorschriften gelten in Offenbach am Main?
Zur HBO kommen in Offenbach am Main örtliche Regeln hinzu. Wir prüfen sie vor dem Entwurf, damit der Antrag nicht an ihnen scheitert:
- Stellplatzsatzung
Nach der Stellplatzsatzung vom 30.11.2023 kann bei Dachgeschossausbau, Aufstockung oder Umnutzung vorhandener Flächen die Pflicht für den Mehrbedarf an Stellplätzen entfallen, wenn das Gebäude vor dem 01.01.2013 rechtmäßig errichtet wurde; bei Aufstockung zu Wohnzwecken höchstens bis 30 % Mehrbedarf. Innerhalb von Sonderzonen gilt ein reduzierter Stellplatzbedarf.
Quelle: offenbach.de
- Gestaltungssatzung
Für den historischen Ortskern Bürgel und seine gründerzeitliche Erweiterung gilt seit 2022 eine Gestaltungssatzung: im Kern nur Satteldächer mit 40 bis 60° Neigung und naturroten Tonziegeln, Gauben an den Fensterachsen ausgerichtet, Dacheinschnitte und Dachterrassen unzulässig. Auch für den Bieberer Ortskern und die Innenstadt (Werbeanlagen und Gestaltung) gibt es eigene Satzungen.
Quelle: offenbach.de
- Baumschutz
Die Grünschutzsatzung schützt im Innenbereich und in Bebauungsplangebieten Laubbäume und Eiben ab mehr als 60 cm Stammumfang, Nadelbäume ab 120 cm und zusammenhängende Hecken oder Gebüsche ab 30 m². Gewöhnliche Obstbäume sind ausgenommen, Walnuss, Esskastanie und Hochstämme nicht.
Quelle: offenbach.de
- Denkmalschutz
Neben Einzeldenkmälern schützt das hessische Denkmalrecht Gesamtanlagen, vor allem Straßen-, Platz- und Ortsbilder. Veränderungen am Bild einer Gesamtanlage brauchen eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde, auch wenn keine Baugenehmigung nötig ist.
Quelle: offenbach.de
- Denkmalschutz · Behörde
Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Offenbach am Main (Bauaufsichtsamt)
Quelle: offenbach.de
Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Offenbach am Main?
Eine eigene Bearbeitungsdauer veröffentlicht Offenbach am Main nicht. Gesetzlich beträgt die Frist im vereinfachten Verfahren drei Monate, geregelt in § 65 Abs. 2 HBO. Entscheidet die Bauaufsicht bis dahin nicht über den vollständigen Antrag, gilt die Genehmigung als erteilt.
Wird im vereinfachten Verfahren nicht fristgerecht entschieden, gilt die Baugenehmigung als erteilt.
Unsere Planung bis zur Einreichung dauert meist 3 bis 7 Wochen.
Quelle: github.com
Was gilt in ganz Hessen?
In Hessen gilt die Hessische Bauordnung (HBO); wer Bauvorlagen unterschreiben darf, regelt § 67 HBO.
Bauantrag Hessen — Verfahren, Abstandsflächen, Fristen
Quellen: rv.hessenrecht.hessen.de · anwalt24.de
Bauantrag in der Nähe von Offenbach am Main
Auch in den Nachbarstädten haben wir die Bauaufsicht, den digitalen Einreichungsweg und die örtlichen Satzungen zusammengetragen:
Erzählen Sie uns von Ihrem Vorhaben.
20 Minuten am Telefon mit einer Architektin oder einem Architekten aus unserem Team — danach wissen Sie, ob und wie es weitergeht.