Baurecht-Checkliste vor dem Hausverkauf

Kurz gesagt: Beim Hausverkauf zählt nicht nur der Zustand des Hauses, sondern auch, ob es so genehmigt ist, wie es dasteht. Banken prüfen Baugenehmigung, Pläne und Wohnfläche, und ein ungenehmigter Anbau oder Ausbau ist in der Regel ein Sachmangel. Wer vor dem Inserat Bauakte, Ist-Zustand, Baulasten, Grundbuch und Bebauungsplan prüft, vermeidet Preisabschläge, geplatzte Finanzierungen und Streit nach dem Notartermin. Die Checkliste unten zeigt, was dazugehört.

Der Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, und an Makler, die ein Objekt in die Vermarktung nehmen. Er folgt der Reihenfolge, in der die Fragen im Verkauf typischerweise auftauchen: erst die Unterlagen, dann der Abgleich mit dem Bestand, dann Grundstück, Vertrag und Haftung.

Warum zählt das Baurecht beim Hausverkauf?

Weil Käufer, Bank und Notar wissen wollen, ob das Haus rechtlich so existieren darf, wie es verkauft wird. Drei Gründe machen das Baurecht zum Verkaufsthema: die Finanzierung des Käufers, die Haftung des Verkäufers und der Preis. Alle drei hängen daran, dass Bauakte, Ist-Zustand und Exposé zusammenpassen.

• Finanzierung: Die Bank des Käufers bewertet das Haus und fordert Unterlagen an — Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, oft die Baugenehmigung. Passen die Zahlen nicht zusammen oder fehlt eine Genehmigung, verzögert sich die Zusage oder sie scheitert. Das passiert häufig erst Wochen nach der Einigung über den Preis.
• Haftung: Eine fehlende Baugenehmigung begründet regelmäßig einen Sachmangel (BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 266/11). Der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kennt und verschweigt (§ 444 BGB).
• Preis: Ungeklärte Flächen sind ein Verhandlungsargument für den Käufer. Ein Dachgeschoss, das in der Akte als Speicher steht, zählt für eine vorsichtige Bank nicht als Wohnraum — und damit auch nicht für den Beleihungswert.

Das Gute daran: Fast alles auf dieser Liste lässt sich vor dem Inserat klären. Wer die Unterlagen früh zusammenträgt, verkauft schneller und verhandelt aus einer stärkeren Position.

Die Checkliste zum Abhaken

Die Liste ist nach Themen geordnet und lässt sich ausdrucken. Nicht jeder Punkt betrifft jedes Objekt; eine Wohnung braucht andere Unterlagen als ein freistehendes Haus. Wo ein Punkt offen bleibt, steht weiter unten, wie Sie ihn schließen.

Genehmigung und Bestand

• ☐ Baugenehmigung für das Haus liegt vor
• ☐ Genehmigungen für Anbau, Garage, Carport, Wintergarten und Dachausbau liegen vor oder waren nicht nötig
• ☐ Genehmigte Pläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) und Baubeschreibung liegen vor
• ☐ Genehmigte Nutzung jedes Raums passt zur heutigen Nutzung (Wohnen, Lager, Gewerbe, Ferienwohnung)
• ☐ Haus wurde mit den Plänen abgeglichen — Abweichungen sind bekannt und bewertet

Fläche

• ☐ Aktuelle Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung liegt vor
• ☐ Die Fläche im Exposé stimmt mit der Berechnung überein
• ☐ Flächen in nicht genehmigten Räumen sind gesondert ausgewiesen

Grundstück

• ☐ Aktueller Grundbuchauszug, Abteilungen I bis III gelesen
• ☐ Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis liegt vor (außer in Bayern)
• ☐ Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte liegt vor
• ☐ Bebauungsplan oder Lage im Innen- oder Außenbereich ist geklärt
• ☐ Denkmalschutz, Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung sind geprüft
• ☐ Erschließungsbeiträge sind bezahlt oder bekannt

Energie und Wohnungseigentum

• ☐ Gültiger Energieausweis liegt vor, Pflichtangaben stehen im Inserat
• ☐ Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan

Vertrag

• ☐ Alle bekannten Mängel und Abweichungen sind schriftlich offengelegt
• ☐ Offene Genehmigungsverfahren stehen im Kaufvertragsentwurf

Welche Unterlagen brauche ich und wo bekomme ich sie?

Die meisten Unterlagen liegen bei drei Stellen: Bauaufsicht, Grundbuchamt und Gemeinde. Einiges haben Sie selbst im Ordner, anderes muss beantragt werden — und manche Behörden brauchen dafür einige Wochen. Die Tabelle zeigt, was Sie wo bekommen und wofür Käufer und Bank es brauchen.

Wie Sie den Grundbuchauszug online oder beim Amtsgericht anfordern, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug bestellen. Die Bauakte ist meist der aufwendigste Punkt: Sie muss schriftlich beantragt werden, liegt oft im Archiv, und ihr Inhalt will gelesen werden.

Was steht in der Bauakte — und was fehlt oft?

Die Bauakte ist der wichtigste Beleg dafür, was genehmigt ist. Sie liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde und enthält Bauantrag, Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Baubeschreibung, Berechnungen und spätere Nachträge. Einsicht hat der Eigentümer, Makler oder Planer brauchen eine schriftliche Vollmacht.

Worauf es beim Lesen ankommt:

• Ist das ganze Haus genehmigt, oder nur der ursprüngliche Bau? Anbauten, Garagen, Wintergärten und Dachausbauten haben oft eigene Genehmigungen — oder keine.
• Welche Nutzung ist genehmigt? Ein Raum, der als Lager, Hobbyraum oder Speicher genehmigt ist, ist kein Wohnraum.
• Gibt es Auflagen? Eine Genehmigung kann Bedingungen enthalten, etwa zu Stellplätzen, Brandschutz oder Bepflanzung, die bis heute eingehalten sein müssen.
• Gibt es eine Schlussabnahme oder einen Hinweis darauf? Je nach Land und Baujahr war sie vorgeschrieben; ihr Fehlen ist allein noch kein Mangel, aber ein Anlass zum Nachfragen.

Typische Lücken: Bei Häusern aus den 1950er- und 1960er-Jahren fehlen manchmal Pläne oder ganze Akten, etwa nach Umzügen von Archiven oder Gebietsreformen. Bei Gebäuden aus der DDR-Zeit gelten die damaligen Genehmigungen grundsätzlich fort (Art. 19 Einigungsvertrag); die Unterlagen liegen aber nicht immer dort, wo man sie sucht. Fehlt die Akte ganz, ist das noch kein Beweis für einen Schwarzbau — es bedeutet aber, dass der Nachweis auf anderem Weg geführt werden muss.

Die Akte zu beantragen, zu sichten und zu digitalisieren, übernehmen wir über die Bauakteneinsicht. Sie erhalten die genehmigten Unterlagen als Datei und eine kurze Einordnung, was genehmigt ist.

Stimmt das Haus mit den genehmigten Plänen überein?

Die Akte zeigt den genehmigten Stand von damals — erst ein Aufmaß zeigt, ob das Haus heute noch so aussieht. Bei Bestandsaufnahmen finden wir fast immer Abweichungen. Die meisten sind harmlos, einige sind genehmigungspflichtig, und wenige sind ein echtes Verkaufsrisiko.

Nicht jede Abweichung ist ein Problem: Manches war zum Zeitpunkt des Baus verfahrensfrei, manches lässt sich nachträglich genehmigen. Entscheidend ist, es zu wissen, bevor der Käufer oder seine Bank es entdeckt. Ist-Zustands-Pläne aus einem neuen Aufmaß liefern Grundrisse, Schnitte, Ansichten und die Wohnflächenberechnung in einem Schritt — und legen wir sie über die Pläne aus der Bauakte, sehen Sie schwarz auf weiß, was abweicht.

Welche Wohnfläche gehört ins Exposé?

Ins Exposé gehört die Wohnfläche, die sich nachvollziehbar berechnen lässt — üblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Danach zählen Dachschrägen unter einem Meter lichter Höhe nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte; Keller, Heizraum und Garage zählen gar nicht.

Drei Punkte führen beim Verkauf immer wieder zu Ärger:

• Alte Zahlen aus dem Bauantrag. Die Fläche in der Bauakte wurde vor Jahrzehnten aus Plänen berechnet, manchmal nach anderen Regeln. Nach Umbauten stimmt sie selten noch.
• Ungenehmigte Räume. Ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Genehmigung ist tatsächlich Wohnraum, rechtlich aber nicht. Wer es in die Wohnfläche einrechnet, sollte das im Exposé offen kennzeichnen.
• Unterschiedliche Rechenwege. Wohnflächenverordnung und DIN 277 kommen zu unterschiedlichen Zahlen. Im Exposé sollte stehen, nach welcher Methode gerechnet wurde.

Kaufrechtlich gilt: Steht eine Fläche nur im Exposé und nicht im notariellen Vertrag, ist sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit (BGH, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14). Das schützt aber nicht vor dem Vorwurf der Arglist, wenn der Verkäufer weiß, dass die Angabe falsch ist. Wie sich die Methoden unterscheiden und warum alte Pläne nicht reichen, erklärt der Ratgeber Wohnfläche und Baurecht.

Was sind Baulasten und wo stehen sie?

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks gegenüber der Bauaufsicht. Ein Eigentümer übernimmt sie freiwillig, meist damit auf dem Nachbargrundstück gebaut werden darf. Sie stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, nicht im Grundbuch, und binden auch jeden späteren Eigentümer. Alle Länder außer Bayern führen ein solches Verzeichnis.

Typische Baulasten:

• Abstandsflächenbaulast: Der Nachbar darf einen Teil seiner Abstandsfläche auf Ihrem Grundstück nachweisen. Für Sie heißt das: An dieser Stelle dürfen Sie selbst nicht näher an die Grenze bauen.
• Zufahrts- oder Erschließungsbaulast: Das Hinterliegergrundstück darf über Ihr Grundstück erschlossen werden.
• Stellplatzbaulast: Notwendige Stellplätze eines anderen Gebäudes liegen auf Ihrem Grundstück.
• Vereinigungsbaulast: Mehrere Flurstücke gelten baurechtlich als ein Grundstück.

Für den Käufer sind Baulasten wichtig, weil sie seine Pläne einschränken können: Ein geplanter Anbau ist dort nicht möglich, wo eine Abstandsfläche des Nachbarn liegt. Banken fragen deshalb oft nach einer Auskunft. In Bayern werden vergleichbare Rechte als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Eine Baulast lässt sich nur mit Zustimmung der Bauaufsicht löschen, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht.

Was muss ich im Grundbuch prüfen?

Das Grundbuch zeigt, wem das Grundstück gehört und welche privaten Rechte darauf lasten. Für den Verkauf zählen vor allem Abteilung II mit Rechten Dritter und Abteilung III mit Grundschulden. Lesen Sie den Auszug, bevor der Notar den Vertrag entwirft — Überraschungen dort verschieben den Termin.

• Bestandsverzeichnis: Flurstücke, Größe, Lage. Prüfen Sie, ob alle Flurstücke dabei sind, die zum Haus gehören, etwa ein separater Garagenstreifen.
• Abteilung I: Eigentümer. Bei Erbengemeinschaften müssen alle Erben eingetragen sein oder mitwirken.
• Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte. Ein lebenslanges Wohnrecht der Eltern etwa mindert den Wert erheblich und muss vor dem Verkauf geklärt werden.
• Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken. Sie werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; der Notar holt dafür die Löschungsbewilligung der Bank ein.

Neben dem Grundbuch kann die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, etwa in Sanierungsgebieten. Der Notar fragt das beim Verkauf ab. Was im Bestandsverzeichnis und in den Abteilungen steht, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug bestellen ausführlich.

Was darf der Käufer später noch bauen?

Das entscheiden Bebauungsplan, Lage im Innen- oder Außenbereich und Satzungen wie Denkmal- oder Erhaltungsschutz. Käufer, die anbauen, aufstocken oder das Dach ausbauen wollen, fragen danach — und ein gutes Exposé beantwortet die Frage, bevor sie gestellt wird.

• Bebauungsplan: Er legt fest, wie groß und wo gebaut werden darf — über Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen und Zahl der Vollgeschosse. Ist die Grundflächenzahl schon ausgeschöpft, ist ein Anbau schwierig. Wie man sie berechnet, zeigt der Ratgeber GRZ und GFZ berechnen.
• Kein Bebauungsplan: Im Innenbereich muss sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB), im Außenbereich ist Bauen nur eingeschränkt möglich (§ 35 BauGB). Mehr dazu in den Ratgebern Bauen ohne Bebauungsplan und Bauen im Außenbereich.
• Art der Nutzung: Ob im Erdgeschoss eine Praxis oder eine Ferienwohnung möglich ist, hängt vom Baugebiet ab — siehe Was ist im Wohngebiet erlaubt?.
• Denkmalschutz: Ein Baudenkmal braucht für fast jede Änderung eine denkmalrechtliche Erlaubnis, auch für Fenster, Dämmung oder Dacheindeckung. Dafür gibt es steuerliche Vorteile.
• Erhaltungs- und Gestaltungssatzung: Sie schränken Umbauten, Modernisierungen oder die Aufteilung in Wohnungen ein und sollten im Exposé stehen.

Ein Haus im Außenbereich hat zudem eine Besonderheit: Sein Bestandsschutz deckt in der Regel nur das, was steht. Wie weit er reicht und wann er endet, erklärt der Ratgeber Bestandsschutz beim Haus.

Was gilt für Energieausweis, Teilungserklärung und Erschließung?

Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht, die Teilungserklärung bei jeder Wohnung unverzichtbar, und offene Erschließungsbeiträge sind ein unterschätztes Kostenrisiko. Alle drei Punkte haben mit dem Baurecht im engeren Sinn wenig zu tun, landen aber in jeder Käuferprüfung.

• Energieausweis: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, seine Kennwerte gehören ins Inserat, und nach dem Kaufvertrag wird er übergeben. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Ausnahmen gelten etwa für kleine Gebäude und beim Verkauf von Baudenkmälern. Welche Ausweisart Sie brauchen, steht im Ratgeber Energieausweis: Pflicht oder nicht?.
• Teilungserklärung: Bei einer Eigentumswohnung zeigt sie, was zum Sondereigentum gehört und wer welche Flächen nutzen darf. Ein ausgebauter Dachboden, der in der Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum ist, gehört nicht automatisch zur Wohnung. Mehr im Ratgeber Teilungserklärung verstehen.
• Erschließungsbeiträge: Sie zahlt, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist. Steht ein Straßenausbau bevor, kann der Bescheid also beim Käufer landen. Die Anliegerbescheinigung der Gemeinde zeigt, was bezahlt ist; im Kaufvertrag wird geregelt, wer künftige Beiträge trägt.

Wie hafte ich als Verkäufer für baurechtliche Mängel?

Gebrauchte Häuser werden fast immer unter Ausschluss der Haftung verkauft — der Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer kennt und verschweigt. § 444 BGB macht ihn in diesem Fall unwirksam. Eine fehlende Baugenehmigung ist regelmäßig ein solcher Mangel, wenn sie die Nutzung gefährdet.

Was das praktisch bedeutet:

• Offenbarungspflicht: Der Verkäufer muss ungefragt über Umstände aufklären, die für den Käufer erkennbar wichtig sind und die er nicht selbst ohne Weiteres sehen kann. Ein ungenehmigter Ausbau gehört dazu — man sieht den Raum, aber nicht, dass er nicht genehmigt ist.
• Arglist braucht Wissen: Wer von einem Mangel nichts wusste, handelt nicht arglistig. Wer aber selbst ausgebaut hat oder die Akte kennt, kann sich darauf kaum berufen. Auch Angaben „ins Blaue hinein“ können als arglistig gelten.
• Folgen: Der Käufer kann Schadensersatz verlangen, den Preis mindern oder vom Vertrag zurücktreten — auch Jahre nach dem Notartermin, denn die Verjährung beginnt bei Arglist erst mit der Kenntnis des Käufers.
• Schutz durch Offenheit: Was im Exposé und vor allem im notariellen Vertrag offen steht, kann später nicht als verschwiegen gelten. Ein Satz wie „Der Ausbau des Dachgeschosses ist nicht genehmigt; ein Antrag ist gestellt“ schützt mehr als jeder Haftungsausschluss.

Für Streitfälle nach dem Verkauf ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Bau- oder Immobilienrecht die richtige Anlaufstelle. Unsere Rolle liegt davor: Wir klären, was genehmigt ist und was nicht, damit es gar nicht erst zum Streit kommt.

Was tun, wenn eine Genehmigung fehlt?

Eine fehlende Genehmigung ist kein Verkaufshindernis, wenn sie offen behandelt wird. Es gibt drei Wege, und welcher der richtige ist, hängt davon ab, ob die Abweichung nach heutigem Recht genehmigungsfähig ist und wie viel Zeit bis zum Verkauf bleibt.

1. Nachträglich genehmigen lassen. Ist der Anbau oder Ausbau nach heutigem Recht genehmigungsfähig, ist die nachträgliche Baugenehmigung der sauberste Weg. Eine erteilte Genehmigung ist das stärkste Argument im Verkaufsgespräch und hebt den Beleihungswert.
2. Offenlegen und einpreisen. Lässt sich die Genehmigung bis zum Verkauf nicht erreichen, gehört der Stand offen in Exposé und Kaufvertrag — etwa „Wintergarten ohne Baugenehmigung, Antrag gestellt am …“. Das schützt vor dem Vorwurf der Arglist.
3. Zurückbauen oder zurückführen. Ist die Abweichung nicht genehmigungsfähig, kann der Rückbau vor dem Verkauf günstiger sein als der Preisabschlag. Bei Nutzungen reicht oft die Rückkehr zur genehmigten Nutzung — aus dem vermieteten Souterrain wird wieder ein Hobbyraum.

Zum Zeitplan: Bauakte, Aufmaß und Prüfung der Genehmigungsfähigkeit dauern einige Wochen, das Genehmigungsverfahren selbst je nach Bauamt einige Monate. Wer in einem halben Jahr verkaufen will, sollte jetzt anfangen. Was ein Schwarzbau im schlimmsten Fall bedeutet und wie die Behörde vorgeht, erklärt der Ratgeber Schwarzbau: Abriss oder Nachgenehmigung?.

Was sollten Makler vor der Vermarktung klären?

Makler sollten die Genehmigungslage vor dem ersten Inserat klären, nicht in der Finanzierungsphase des Käufers. Ein Objekt, dessen Unterlagen vollständig sind, verkauft sich schneller, und Rückfragen der Käuferbank lassen sich am selben Tag beantworten.

Für die Aufnahme eines Objekts hat sich diese Reihenfolge bewährt:

• Bauakte über Vollmacht des Eigentümers anfordern, sobald der Auftrag steht,
• Ist-Zustand aufmessen lassen und mit der Akte abgleichen,
• Wohnfläche neu berechnen und die Methode im Exposé nennen,
• Baulasten, Grundbuch und Bebauungsplan prüfen,
• Abweichungen mit dem Eigentümer besprechen und den Weg festlegen: nachgenehmigen, offenlegen oder zurückführen.

Wie wir Maklerbüros mit festem Ansprechpartner dabei unterstützen, steht auf der Seite Für Makler. Der Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler zeigt die Gegenperspektive für Eigentümer, die selbst verkaufen.

So helfen wir

Wir beschaffen die Bauakte, vermessen das Haus und gleichen beides ab. Sie erhalten Ist-Zustands-Pläne, eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV und eine klare Aussage, was genehmigt ist und was nicht — auf Wunsch mit dem Nachtragsantrag. Am Anfang steht die Gebäudevermessung.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, § 444
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 266/11
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14
• Wohnflächenverordnung, § 4
• Einigungsvertrag, Art. 19
• Baugesetzbuch, § 34, § 35 und § 134