Kurz gesagt: Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn ein Gebäude neu gebaut, verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Geregelt ist das in den §§ 79 ff. des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ausgenommen sind vor allem kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und — beim Verkauf und bei der Vermietung — Baudenkmäler. Wer gegen die Pflichten verstößt, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Ein Punkt kommt in den meisten Darstellungen zu kurz: Der Kennwert im Ausweis ist Energie geteilt durch Fläche. Stimmt die Fläche nicht, stimmt auch die Effizienzklasse nicht — und die steht im Inserat.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Pflicht ist der Energieausweis beim Neubau, nach einer umfassenden Sanierung mit Gesamtberechnung und immer dann, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Rechtsgrundlage ist § 80 GModG. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz; die Paragrafen zum Energieausweis sind gleich geblieben.
| Anlass | Was das Gesetz verlangt | Wer ist verpflichtet | Vorschrift |
|---|---|---|---|
| Neubau | Bedarfsausweis, unverzüglich nach Fertigstellung | Eigentümer bzw. Bauherr | § 80 Abs. 1 |
| Größere Änderung mit Berechnung für das ganze Gebäude | neuer Bedarfsausweis | Eigentümer bzw. Bauherr | § 80 Abs. 2 |
| Verkauf (Haus, Eigentumswohnung, Erbbaurecht) | gültiger Ausweis; Vorlage und Übergabe | Verkäufer oder Immobilienmakler | § 80 Abs. 3 und 4 |
| Vermietung, Verpachtung, Leasing | gültiger Ausweis; Vorlage und Übergabe | Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler | § 80 Abs. 3 und 5 |
| Gebäude mit viel Publikumsverkehr | Aushang an gut sichtbarer Stelle | Eigentümer bzw. Nutzer | § 80 Abs. 6 und 7 |
Drei Punkte werden oft übersehen:
- Der Ausweis gilt für das Gebäude, nicht für die Wohnung. Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2). Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht deshalb den Ausweis des ganzen Hauses — in der Regel liegt er bei der Hausverwaltung.
- Ein vorhandener Ausweis reicht. Neu ausgestellt werden muss nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1).
- Nicht jeder Eigentümerwechsel löst die Pflicht aus. Das Gesetz nennt Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Schenkung oder Erbfall stehen nicht in der Aufzählung.
Wer sein Haus selbst nutzt und weder verkauft noch vermietet, braucht also keinen Energieausweis — auch dann nicht, wenn das Haus alt ist.
Welche Gebäude brauchen keinen Energieausweis?
Ganz ausgenommen sind kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche; Baudenkmäler brauchen beim Verkauf und bei der Vermietung keinen Ausweis. Beides regelt § 79 Abs. 4 GModG. Was ein „kleines Gebäude" ist, bestimmt § 3 Abs. 1 Nr. 17: ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Bei Wohngebäuden ist die Nutzfläche die Gebäudenutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 26).
Beim Baudenkmal ist die Ausnahme enger, als oft behauptet wird. Nicht anzuwenden sind nur § 80 Abs. 3 bis 7 — also Verkauf, Vermietung und Aushang. Wird ein Baudenkmal neu errichtet oder umfassend geändert, gelten Abs. 1 und 2 weiter. Ob ein Haus ein Baudenkmal ist, richtet sich nach dem Denkmalrecht des jeweiligen Landes (§ 3 Abs. 1 Nr. 3); maßgeblich ist der Schutz durch das Land, nicht das Alter.
Daneben gibt es Gebäude, für die das Gesetz insgesamt nicht gilt (§ 2 GModG). Für Wohnhäuser sind vor allem diese Fälle relevant:
- Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (§ 2 Abs. 1),
- Wohngebäude, die für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind, oder deren Verbrauch bei begrenzter Nutzung unter 25 Prozent eines ganzjährig genutzten Gebäudes liegt (§ 2 Abs. 2 Nr. 8),
- provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren sowie Zelte und Traglufthallen,
- unterirdische Bauten und Gebäude, die Gottesdiensten oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind.
Vorsicht beim Ferienhaus: Nach dem Wortlaut kommt es darauf an, wofür das Gebäude bestimmt ist — nicht darauf, wie oft der jetzige Eigentümer es tatsächlich nutzt. Ob ein Ferienhaus unter die Ausnahme fällt, hängt deshalb vom Einzelfall ab. Im Zweifel fragen Sie die ausstellungsberechtigte Person oder die zuständige Landesbehörde.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauteilen und Anlagentechnik, der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlichen Heizkostenabrechnungen aus — welcher zulässig ist, hängt von Baujahr des Bauantrags, Zahl der Wohnungen und Wärmeschutz ab. Beide Arten sind gleichwertige Energieausweise (§ 79 Abs. 1); es ist sogar erlaubt, Bedarf und Verbrauch zugleich anzugeben.
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Gebäudehülle und Heizungstechnik (§ 81) | gemessener Verbrauch für Heizung und Warmwasser (§ 82) |
| Daten | Pläne, Bauteile, Anlagentechnik; vereinfachte Datenerhebung möglich | Abrechnungen über mindestens 36 Monate, letzte Periode höchstens 18 Monate alt (§ 82 Abs. 4) |
| Abhängig vom Nutzerverhalten | nein | ja — Leerstand und Heizgewohnheiten fließen ein |
| Pflicht | Neubau; größere Änderung mit Gesamtberechnung; Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ohne Wärmeschutz-Niveau 1977 | — |
| Zulässig | immer | Bestandsgebäude, für die kein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist |
| Bezugsfläche (Wohngebäude) | Gebäudenutzfläche AN | Gebäudenutzfläche AN; bei Bedarf aus Wohnfläche abgeleitet |
| Gültigkeit | 10 Jahre (§ 79 Abs. 3) | 10 Jahre (§ 79 Abs. 3) |
Die Regel für ältere Häuser steht in § 80 Abs. 3 Satz 2 und 3. Ein Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn alles zusammenkommt:
- Es ist ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen.
- Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt.
- Das Gebäude erfüllte weder bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977, noch wurde es später durch Modernisierung darauf gebracht.
Für alle anderen Bestandsgebäude dürfen Sie zwischen beiden Arten wählen. Achten Sie auf die Formulierung: Es kommt auf das Datum des Bauantrags an, nicht auf das Baujahr. Ein Haus, das 1978 fertig wurde, kann seinen Bauantrag 1976 gestellt haben. Steht das Datum nicht in Ihren Unterlagen, findet es sich in der Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde — wie Sie an die Akte kommen, beschreibt die Seite Bauakteneinsicht.
Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellung. Früher endet sie, wenn das Gebäude so geändert wird, dass nach § 80 Abs. 2 ein neuer Bedarfsausweis nötig ist (§ 79 Abs. 3 Satz 2).
Welche Fristen und Bußgelder gelten beim Verkauf?
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, nach dem Kaufvertrag unverzüglich übergeben werden — und seine Kernwerte gehören schon in das Inserat, wenn er zu diesem Zeitpunkt vorliegt. Verpflichtet sind der Verkäufer oder der Immobilienmakler (§ 80 Abs. 4).
Die Pflichten in zeitlicher Reihenfolge:
- Inserat (§ 87 Abs. 1): Liegt beim Aufgeben einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige fünf Angaben enthalten: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Für Ausweise, die zwischen Oktober 2007 und April 2014 ausgestellt wurden, gelten Sonderregeln nach § 112 Abs. 3.
- Besichtigung (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2): Spätestens dann ist der Ausweis oder eine Kopie vorzulegen. Ein gut sichtbarer Aushang oder ein offen ausgelegtes Exemplar genügt.
- Ohne Besichtigung oder auf Nachfrage (§ 80 Abs. 4 Satz 3 und 4): Dann ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen.
- Nach dem Kaufvertrag (§ 80 Abs. 4 Satz 5): Der Käufer erhält den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich.
- Beratungsgespräch (§ 80 Abs. 4 Satz 6): Wer ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kauft, muss nach der Übergabe ein informatorisches Gespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person führen — sofern es als einzelne Leistung kostenlos angeboten wird.
Praktisch heißt das: Bestellen Sie den Ausweis, bevor das Inserat online geht. Dann haben Sie die Pflichtangaben zur Hand und sind bei der ersten Besichtigung auf der sicheren Seite.
Für Verstöße sieht § 108 GModG Bußgelder vor. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig
- den Ausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19),
- als Eigentümer nicht dafür sorgt, dass die bereitgestellten Daten richtig sind (Nr. 20),
- die Pflichtangaben im Inserat nicht sicherstellt (Nr. 21),
- einen Energieausweis ohne Berechtigung ausstellt (Nr. 22).
Diese Verstöße können nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Die 15.000 Euro, die in vielen Texten noch stehen, entsprechen nicht dem geltenden Recht.
Warum hängt der Kennwert an der Wohnfläche?
Der Kennwert im Energieausweis ist Energie pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche — ist die Fläche falsch, ist auch der Kennwert falsch, und mit ihm womöglich die Effizienzklasse. Diese Klasse steht nach § 87 im Inserat und ist für viele Käufer das erste Kriterium.
Bezugsgröße bei Wohngebäuden ist die Gebäudenutzfläche AN (§ 82 Abs. 2 Satz 1). Sie ist nach § 3 Abs. 1 Nr. 10 die beheizte oder gekühlte Nutzfläche nach DIN V 18599 und keine Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Der Unterschied ist systematisch: Die Gebäudenutzfläche ist in der Regel größer als die Wohnfläche.
Beim Verbrauchsausweis erlaubt das Gesetz eine Abkürzung. Ist die Gebäudenutzfläche nicht bekannt, darf sie aus der Wohnfläche abgeleitet werden (§ 82 Abs. 2 Satz 4):
| Gebäude | Gebäudenutzfläche AN |
|---|---|
| Wohngebäude mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller | 1,35 × Wohnfläche |
| alle anderen Wohngebäude | 1,2 × Wohnfläche |
Damit wandert jeder Fehler in der Wohnfläche ungebremst in den Kennwert. Weil die Fläche im Nenner steht, gilt die Faustregel: Zehn Prozent zu viel Wohnfläche machen den Kennwert rund neun Prozent zu niedrig. Liegt ein Haus knapp über einer Klassengrenze, kippt die Klasse.
Beim Mehrfamilienhaus und bei der Eigentumswohnung kommt hinzu: Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude. Gerechnet wird mit der Wohnfläche aller Wohnungen. Stammt sie aus einer alten Teilungserklärung oder aus Exposés verschiedener Jahrzehnte, ist der Kennwert für alle Eigentümer ungenau.
Beim Bedarfsausweis gibt es keinen Pauschalfaktor. Die Gebäudenutzfläche wird nach DIN V 18599 aus der Gebäudegeometrie ermittelt — also aus Außenmaßen, Geschosshöhen und beheiztem Volumen. Dafür braucht der Aussteller bemaßte Grundrisse und Schnitte, die zum heutigen Zustand passen.
Rechtlich liegt die Verantwortung geteilt. Stellt der Eigentümer die Daten bereit, muss er für ihre Richtigkeit sorgen (§ 83 Abs. 3 Satz 1). Der Aussteller muss sie sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden (§ 83 Abs. 3 Satz 2). Außerdem muss er das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen (§ 84 Abs. 1). Falsche Eigentümerdaten sind nach § 108 Abs. 1 Nr. 20 eine eigene Ordnungswidrigkeit.
Wie sich eine zu hohe Wohnfläche durch Exposé, Bankunterlagen und Kaufvertrag zieht, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler. Warum Flächenangaben aus alten Plänen oft nicht stimmen und welche Berechnungsmethoden es gibt, erklärt Wohnfläche und Baurecht.
Wer darf den Energieausweis ausstellen?
Ausstellen dürfen nur Personen mit der Berechtigung nach § 88 GModG — wer einen Ausweis ohne sie ausstellt, handelt ordnungswidrig. Das Gesetz nennt mehrere Gruppen:
- Personen, die nach Landesbauordnung Wärmeschutz- oder Energienachweise für Neubauten unterzeichnen dürfen, im Rahmen dieser Berechtigung,
- Absolventen bestimmter bau-, technik- oder naturwissenschaftlicher Studiengänge, Handwerker aus Bau-, Ausbau- und Anlagengewerken oder dem Schornsteinfegerhandwerk mit Meisterqualifikation oder gleichwertiger Berechtigung sowie staatlich geprüfte Techniker mit passendem Schwerpunkt — jeweils mit einer Zusatzvoraussetzung wie Studienschwerpunkt, Berufserfahrung, Schulung nach Anlage 11 oder öffentlicher Bestellung als Sachverständiger,
- Personen, die nach Landesrecht Erfüllungserklärungen nach § 92 ausstellen dürfen,
- Personen mit der Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (§ 88 Abs. 5).
Wer nur für Wohngebäude geschult ist, darf auch nur Ausweise für Wohngebäude ausstellen (§ 88 Abs. 3). Fragen Sie vor der Beauftragung nach der Berechtigung.
Einen gesetzlichen Preis für den Energieausweis gibt es nicht; die Kosten vereinbaren Sie frei mit dem Aussteller. Ein Bedarfsausweis ist aufwendiger, weil das Gebäude rechnerisch erfasst wird. Ein Verbrauchsausweis setzt vollständige Abrechnungen über drei Jahre voraus. Liegen Pläne und eine belastbare Flächenberechnung bereits vor, spart das dem Aussteller Arbeit.
Welche Fehler passieren beim Energieausweis am häufigsten?
Die meisten Fehler entstehen nicht beim Aussteller, sondern vorher — bei der Wahl der Ausweisart und bei den Daten, die der Eigentümer liefert. Die typischen Fälle:
- Baujahr statt Bauantragsdatum. Für die Grenze 1. November 1977 zählt der Bauantrag. Wer das Fertigstellungsjahr ansetzt, wählt womöglich den falschen Ausweis.
- Verbrauchsausweis, wo ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Bei kleinen Wohngebäuden vor 1977 ohne Nachweis des Wärmeschutzniveaus ist das unzulässig.
- Wohnfläche geschätzt oder aus einem alten Exposé übernommen. Der Kennwert und die Klasse im Inserat stimmen dann nicht.
- Ausweis erst zur Besichtigung bestellt. Dann fehlen die Pflichtangaben im ersten Inserat, und bei kurzfristigen Terminen droht die Vorlagepflicht zu scheitern.
- Pflichtangaben unvollständig. Alle fünf Angaben aus § 87 gehören ins Inserat, auch Baujahr und Energieträger.
- Abgelaufener oder überholter Ausweis. Nach zehn Jahren oder nach einer Sanierung mit Gesamtberechnung ist ein neuer nötig.
- Eigener Ausweis für die Wohnung. Bei der Eigentumswohnung gilt der Ausweis des Gebäudes; ein Ausweis nur für eine Einheit ist kein Ersatz.
- Übergabe vergessen. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie — auch das ist bußgeldbewehrt.
Makler übernehmen viele dieser Schritte für ihre Auftraggeber. Für Makler, die verlässliche Flächen und Pläne für das Exposé brauchen, gibt es eine eigene Seite: Für Makler.
Wie kommen Sie zu einer belastbaren Fläche für den Energieausweis?
Mit einem Aufmaß des Gebäudes — daraus entstehen bemaßte Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung, die Sie dem Aussteller übergeben. Energieausweise stellen wir selbst nicht aus. Wir liefern die Grundlage, auf der ein Aussteller sauber rechnen kann.
Am Anfang steht bei uns immer die Gebäudevermessung. Sie erfassen Ihr Haus selbst mit der WohnScanner-App, oder unsere Vermessungstechniker messen vor Ort auf. Daraus erstellen unsere Architektinnen und Architekten — fest angestellt und in die Architektenliste eingetragen — Ist-Zustands-Pläne: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung. Dieselben Pläne nutzen Sie für Exposé, Bank und Energieausweis.
Stellt sich dabei heraus, dass ein Ausbau oder Anbau nie genehmigt wurde, prüfen wir in der Grundlagenermittlung, ob und wie er sich nachträglich genehmigen lässt. Grundlagenermittlung und Bauantrag berechnen wir individuell nach der Vermessung und bieten sie zum Festpreis an.
