Kurz gesagt: Eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen ist erlaubt und gut machbar. Gesetzlich verpflichtend sind ein gültiger Energieausweis, die Pflichtangaben im Inserat und ein notarieller Kaufvertrag. In der Praxis entscheidet aber etwas anderes über einen reibungslosen Verkauf: ob Ihre Unterlagen bei der Bank des Käufers bestehen — bemaßte Grundrisse, Schnitte, eine belastbare Wohnflächenberechnung und bei Häusern die Kubatur. Und ob die Wohnfläche stimmt, denn an ihr hängen Preis, Exposé und sogar die Energieeffizienzklasse.
Mit oder ohne Makler — die Unterlagen brauchen Sie in jedem Fall. Ohne Makler sind Sie selbst dafür verantwortlich, dass sie vollständig und richtig sind. Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf Schritt für Schritt, mit Checkliste.
Lohnt sich der Verkauf ohne Makler?
Ohne Makler sparen Sie die Provision, übernehmen aber Arbeit und Verantwortung. Ein Makler bewertet, erstellt das Exposé, organisiert Besichtigungen, prüft Kaufinteressenten und begleitet bis zum Notar. Wer privat verkauft, macht all das selbst.
Gut geeignet ist der Privatverkauf, wenn mehrere dieser Punkte zutreffen:
- Sie haben Zeit für Anfragen, Besichtigungen und Rückfragen — oft über mehrere Wochen.
- Die Immobilie liegt in einer gefragten Lage, die Nachfrage ist hoch.
- Sie können realistisch einschätzen, was das Haus wert ist, oder lassen es bewerten.
- Ihre Unterlagen sind vollständig — oder Sie wissen, wie Sie fehlende beschaffen.
- Es gibt keine offenen Baurechtsfragen, etwa einen Ausbau ohne Genehmigung.
Schwieriger wird es bei Erbengemeinschaften, vermieteten Objekten, schwacher Nachfrage oder wenn ungeklärte Umbauten im Raum stehen. Dann kann professionelle Begleitung ihr Geld wert sein. Für die Unterlagen gilt aber in beiden Fällen dasselbe: Sie müssen stimmen.
Wie läuft der Verkauf ohne Makler ab? Die 10 Schritte
Der Privatverkauf folgt einer festen Reihenfolge — die Unterlagen kommen zuerst, das Inserat danach.
- Unterlagen sammeln und prüfen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, vorhandene Pläne. Prüfen Sie, ob die Pläne zum heutigen Zustand passen.
- Gebäude vermessen lassen, wenn Pläne fehlen oder veraltet sind. Aus einem Aufmaß entstehen bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohnflächenberechnung und Kubatur — genau das, was die Bank des Käufers sehen will.
- Wohnfläche belastbar berechnen. Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV), Raum für Raum. Diese Zahl gehört ins Exposé.
- Energieausweis bestellen. Mit der richtigen Fläche. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — das hängt vom Gebäude ab (siehe unten).
- Genehmigungen klären. Sind Dachausbau, Anbau, Wintergarten oder Keller genehmigt? Offene Punkte lieber vorher lösen als im Notartermin.
- Preis festlegen. Vergleichsangebote, Bodenrichtwert, Gutachten. Eine realistische Zahl spart Zeit.
- Exposé erstellen und inserieren. Fotos, Grundrisse, Flächen, Lage — und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
- Besichtigungen durchführen. Energieausweis vorlegen, Fragen beantworten, Unterlagen bereithalten.
- Käufer prüfen und verhandeln. Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
- Notar, Kaufvertrag, Übergabe. Der Notar entwirft den Vertrag; nach Kaufpreiszahlung übergeben Sie Schlüssel, Unterlagen und den Energieausweis.
Die Schritte 1 bis 5 entscheiden darüber, wie glatt der Rest läuft. Sie sind auch der Teil, den die meisten Ratgeber auslassen.
Welche Unterlagen brauchen Sie — und wer verlangt sie?
Pflicht ist nur der Energieausweis; alles andere verlangt in der Praxis die Bank des Käufers, bevor sie finanziert. Fehlt eine Unterlage, verzögert sich die Finanzierungszusage — und damit der Notartermin.
| Unterlage | Wer verlangt sie | Wann | Woher |
|---|---|---|---|
| Energieausweis | Gesetz (Inserat, Besichtigung, Übergabe) | vor dem Inserat | Ausstellungsberechtigte Person |
| Grundbuchauszug (aktuell) | Bank des Käufers | Finanzierung | Grundbuchamt |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Bank des Käufers | Finanzierung | Katasteramt |
| Grundrisse aller Geschosse, bemaßt | Bank, Käufer, Exposé | vor dem Inserat | Bauakte oder neues Aufmaß |
| Schnitt, bemaßt | Bank (bei Häusern) | Finanzierung | Bauakte oder neues Aufmaß |
| Ansichten | Bank (teils), Käufer | Finanzierung | Bauakte oder neues Aufmaß |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Bank, Exposé | vor dem Inserat | Bauakte oder Neuberechnung |
| Berechnung umbauter Raum (Kubatur) | Bank (bei Häusern verbreitet) | Finanzierung | Bauakte oder Neuberechnung |
| Baubeschreibung | Bank | Finanzierung | Bauakte |
| Baugenehmigung / Bauakte | Käufer, Bank bei Zweifeln | vor dem Inserat | Bauaufsicht (Akteneinsicht) |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bank | Finanzierung | Bauaufsicht |
| Fotos, Modernisierungsnachweise, Gebäudeversicherung | Bank, Käufer | Finanzierung | Eigentümer |
Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung dazu.
Checkliste zum Abhaken
Vor dem Inserat:
- ☐ Grundbuchauszug angefordert
- ☐ Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vorhanden
- ☐ Bauakte eingesehen, Baugenehmigungen vollständig
- ☐ Grundrisse aller Geschosse — bemaßt und passend zum heutigen Zustand
- ☐ Schnitt und Ansichten vorhanden
- ☐ Wohnflächenberechnung nach WoFlV (nicht nur eine alte Zahl aus dem Kaufvertrag)
- ☐ Kubatur / umbauter Raum berechnet
- ☐ Energieausweis mit der richtigen Fläche erstellt
- ☐ Fotos innen und außen
Vor dem Notartermin:
- ☐ Finanzierungsbestätigung des Käufers liegt vor
- ☐ Baulastenauskunft, Modernisierungsnachweise, Versicherungsunterlagen bereit
- ☐ Ablösung bestehender Grundschulden mit Ihrer Bank geklärt
- ☐ Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
Stimmt die Wohnfläche? Flächen prüfen, bevor sie im Inserat steht
Die Wohnfläche ist die wichtigste Zahl im Exposé — und erstaunlich oft falsch. Häufige Ursachen: Die Zahl stammt aus einem alten Kaufvertrag, wurde nach einer anderen Methode berechnet, Dachschrägen wurden voll gezählt, oder ein späterer Umbau ist in keinem Plan.
Seit 2004 gilt für Wohnraum die Wohnflächenverordnung. Sie legt fest, was zur Wohnfläche gehört und in welchem Umfang:
- Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht.
- Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Heizungsraum, Waschküche und Garage gehören nicht zur Wohnfläche.
Ältere Berechnungen folgen oft anderen Regeln — etwa der früheren Zweiten Berechnungsverordnung oder der DIN 277, die Grundflächen statt Wohnflächen ausweist. Wer eine Zahl aus der Bauakte übernimmt, sollte deshalb wissen, nach welcher Methode sie entstand, und ob seither umgebaut wurde. Mehr dazu im Ratgeber Wohnfläche und Baurecht.
Was passiert, wenn die Wohnfläche falsch ist?
Eine zu hohe Fläche kann zum Rechtsstreit führen — vor allem, wenn sie wider besseres Wissen oder ohne Grundlage angegeben wurde. Die Rechtslage im Überblick:
- Form: Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Was nicht in der Urkunde steht, ist in der Regel nicht vereinbart.
- Exposé und Grundrisse: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14) führt eine Flächenangabe, die nur im Exposé oder in Grundrisszeichnungen steht und keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde findet, in aller Regel nicht zu einer vereinbarten Beschaffenheit.
- Haftungsausschluss: Beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich. Er hilft aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB).
- Arglist: Wer weiß, dass eine Zahl nicht stimmt, oder sie ohne jede Grundlage behauptet, haftet trotz Haftungsausschluss.
Die Konsequenz für Verkäufer: Lassen Sie die Fläche vor dem Inserat belastbar berechnen und nennen Sie im Exposé die Methode (zum Beispiel „Wohnfläche nach WoFlV"). Soll die Fläche in den Kaufvertrag, bindet sie dann beide Seiten — mit einer sauberen Berechnung im Rücken ist das kein Risiko, sondern ein Verkaufsargument.
Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Kubatur: Was die Bank des Käufers sehen will
Die Bank finanziert nur, was sie bewerten kann — und dafür braucht sie Maße, Flächen und Volumen. Banken setzen bei der Bewertung Herstellungskosten je Flächen- oder Raumeinheit an; im Sachwertverfahren werden die Normalherstellungskosten auf die Brutto-Grundfläche bezogen (§ 36 und Anlage 4 Immobilienwertermittlungsverordnung, § 16 Beleihungswertermittlungsverordnung). Deshalb stehen in den Checklisten der Baufinanzierer immer wieder dieselben Unterlagen:
- Grundrisse aller Geschosse mit Maßangaben — für Flächen, Raumaufteilung und Nutzung.
- Schnitt mit Maßangaben — bei Häusern für Geschosshöhen, Dachneigung und Volumen.
- Ansichten — für Gestalt, Fenster, Dach und Anbauten.
- Wohn- und Nutzflächenberechnung — als Grundlage für Preis und Beleihung.
- Berechnung des umbauten Raums (Kubatur) — bei Einfamilienhäusern für die Sachwertermittlung.
Wichtig: Die Wohnfläche, die Gebäudenutzfläche im Energieausweis und der umbaute Raum sind drei verschiedene Größen. Sie entstehen aber alle aus denselben bemaßten Plänen. Wer einmal sauber aufmessen lässt, hat alle drei.
Fehlen die Pläne oder zeigen sie einen Zustand, den es so nicht mehr gibt, ist ein neues Aufmaß der schnellste Weg — oft schneller als die Suche in der Bauakte. Wie das geht, zeigen die Ist-Zustands-Pläne.
Energieausweis beim Verkauf: Pflichten, Inserat, Bußgeld
Wer verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis — vorzulegen spätestens bei der Besichtigung, zu übergeben nach dem Kaufvertrag. Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG) genannt; die Paragrafen sind gleich geblieben.
- Pflicht zum Ausweis: Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3). Er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3).
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis nötig — es sei denn, das Gebäude erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3).
- Besichtigung und Übergabe: Spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4). Bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen muss der Käufer danach ein kostenloses Beratungsgespräch wahrnehmen, wenn es angeboten wird.
- Pflichtangaben im Inserat (§ 87), sobald ein Ausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
- Ausnahmen: Baudenkmäler sind von der Vorlagepflicht beim Verkauf ausgenommen, sehr kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche ganz (§ 79 Abs. 4).
- Bußgeld: bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2) — für fehlende Vorlage oder Übergabe, fehlende Pflichtangaben im Inserat und falsche Daten des Eigentümers.
Die Effizienzklassen für Wohngebäude (Anlage 10, Endenergie je m² Gebäudenutzfläche und Jahr):
| Klasse | A+ | A | B | C | D | E | F | G | H |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kWh/(m²·a) bis | 30 | 50 | 75 | 100 | 130 | 160 | 200 | 250 | darüber |
Warum der Energiekennwert von der Wohnfläche abhängt
Der Kennwert im Energieausweis ist Energie geteilt durch Fläche — stimmt die Fläche nicht, stimmt auch die Klasse nicht. Bezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche. Ist sie beim Verbrauchsausweis nicht bekannt, wird sie aus der Wohnfläche abgeleitet: mit dem 1,35-Fachen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller, sonst mit dem 1,2-Fachen (§ 82 Abs. 2 GModG). Beim Bedarfsausweis wird sie aus dem beheizten Gebäudevolumen berechnet — also aus Grundrissen und Schnitten.
Ein Beispiel, vereinfacht ohne Witterungsbereinigung: Ein Einfamilienhaus mit beheiztem Keller verbraucht 24.000 Kilowattstunden im Jahr.
| Wohnfläche | Gebäudenutzfläche (× 1,35) | Kennwert | Klasse |
|---|---|---|---|
| 130 m² (richtig) | 175,5 m² | 137 kWh/(m²·a) | E |
| 150 m² (zu hoch) | 202,5 m² | 119 kWh/(m²·a) | D |
Zwanzig Quadratmeter zu viel machen das Haus auf dem Papier eine Klasse besser — und diese Klasse steht im Inserat. Für richtige Daten ist der Eigentümer verantwortlich (§ 83 Abs. 3 GModG); falsche Angaben können ein Bußgeld nach sich ziehen. Wer die Wohnfläche vor dem Energieausweis berechnen lässt, vermeidet beides.
Ist alles genehmigt? Ausbau, Anbau und Keller vor dem Verkauf klären
Ein nie genehmigter Dachausbau oder Anbau fällt spätestens bei der Bank des Käufers auf — oft im ungünstigsten Moment. Typische Fälle: das ausgebaute Dachgeschoss, das in der Bauakte noch Dachboden ist; der Wintergarten ohne Bauantrag; der Keller, der als Wohnraum vermarktet wird, aber nicht die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt.
Prüfen Sie deshalb vor dem Inserat, ob die Bauakte zum heutigen Zustand passt. Weicht etwas ab, gibt es zwei Wege: offen als nicht genehmigt kennzeichnen (dann aber auch nicht als Wohnfläche ausweisen) oder vor dem Verkauf nachträglich genehmigen lassen. Wie das geht, beschreibt die Seite Nachgenehmigung; die alten Pläne beschaffen wir über die Bauakteneinsicht.
Exposé und Inserat: Was hineingehört
Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die sonst bei jeder Besichtigung gestellt werden. Hinein gehören:
- aussagekräftige Fotos von außen und innen,
- bemaßte Grundrisse aller Geschosse,
- Wohnfläche mit Angabe der Berechnungsmethode, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr,
- Zustand, Modernisierungen, Heizung,
- die fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis,
- Lage, Infrastruktur, Kontakt und Preis.
Formulieren Sie sachlich und genau. Was im Exposé steht, prägt die Erwartung des Käufers — und eine Beschreibung, die der Wirklichkeit nicht standhält, kostet spätestens bei der Besichtigung Vertrauen.
Besichtigung, Käuferprüfung und Verhandlung
Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers zeigen. Das schützt vor geplatzten Terminen. Bei der Besichtigung legen Sie den Energieausweis vor und halten Grundrisse, Flächenberechnung und Bauakte bereit. Bekannte Mängel sollten Sie offen ansprechen — Verschweigen kann als Arglist gelten.
Planen Sie für Verhandlungen einen Spielraum ein und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest, bevor der Notar den Vertrag entwirft.
Kaufvertrag und Notar: Wer zahlt was?
Den Notar beauftragt in der Regel der Käufer, und er trägt die Kosten für Beurkundung und Grundbuch. So sieht es das Gesetz vor (§ 448 Abs. 2 BGB); im Vertrag kann es anders geregelt werden.
| Kosten | Wer zahlt in der Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Notar (Beurkundung) und Grundbucheintragung | Käufer | § 448 Abs. 2 BGB |
| Grunderwerbsteuer | Käufer (vertraglich üblich; gesetzlich schulden beide) | § 13 GrEStG, § 44 AO |
| Löschung bestehender Grundschulden | Verkäufer | § 442 Abs. 2 BGB |
| Energieausweis, Pläne, Flächenberechnung | Verkäufer | — |
Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer legt jedes Land selbst fest. Für den Verkäufer kann außerdem Einkommensteuer anfallen, wenn er eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft (§ 23 EStG) — hier hilft eine steuerliche Beratung.
Übergabe: Was zum Schluss zu tun ist
Die Übergabe folgt, sobald der Kaufpreis gezahlt ist. Halten Sie in einem Übergabeprotokoll Zählerstände, Schlüssel und den Zustand fest. Übergeben Sie dem Käufer den Energieausweis und alle Unterlagen zum Haus — Pläne, Flächenberechnung, Bauakte, Wartungs- und Garantieunterlagen.
Unterlagen vollständig in wenigen Tagen
Fehlen Pläne oder stimmt die Wohnfläche nicht mehr, ist ein neues Aufmaß der direkte Weg zu verkaufsfertigen Unterlagen. Aus einem einzigen Aufmaß entstehen bemaßte Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, die Wohnflächenberechnung nach WoFlV und die Kubatur — erstellt von unseren Architektinnen und Architekten. Die Erfassung übernehmen Sie selbst mit der WohnScanner-App oder unsere Vermessungstechniker vor Ort.
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG): § 79, § 80, § 82, § 83, § 87, § 108, Anlage 10
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 311b, § 434, § 442, § 444, § 448
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14
- Wohnflächenverordnung § 2 und § 4
- Immobilienwertermittlungsverordnung § 36, Beleihungswertermittlungsverordnung
- Grunderwerbsteuergesetz § 13, Einkommensteuergesetz § 23
