Grundbuchauszug bestellen

Kurz gesagt: Einen Grundbuchauszug bestellen Sie beim Grundbuchamt, das beim Amtsgericht des Ortes sitzt, an dem das Grundstück liegt. Sie bekommen ihn, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen — als Eigentümer immer. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher (beglaubigter) 20 Euro. Für einen Bauantrag liefert der Auszug Eigentümer und Grundbuchbezeichnung; die Flurkarte kommt aus dem Kataster, die Pläne aus der Bauakte.

Der Grundbuchauszug ist eine der ersten Unterlagen, die Bank, Notar oder Bauamt sehen wollen. Dieser Ratgeber erklärt, wer ihn bekommt, wie Sie ihn bestellen und lesen — und warum er beim Bauen nur einer von drei Bausteinen ist.

Wer darf einen Grundbuchauszug bestellen?

Einen Auszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; Eigentümer, Notare und Behörden müssen das nicht eigens begründen. Das Grundbuch ist kein öffentliches Verzeichnis, in das jeder hineinsehen darf. § 12 der Grundbuchordnung (GBO) erlaubt die Einsicht nur bei berechtigtem Interesse. Wo Einsicht erlaubt ist, darf man auch eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt.

Wer dieses Interesse hat, zeigt die Praxis der Grundbuchämter:

• Eigentümer und Miteigentümer — sie bekommen den Auszug ohne weitere Begründung.
• Inhaber eines eingetragenen Rechts, etwa eines Wegerechts oder einer Grundschuld. Die Grundbuchverfügung (§ 43 Abs. 2 GBV) nennt dinglich Berechtigte ausdrücklich.
• Notare sowie Rechtsanwälte im nachgewiesenen Auftrag eines Notars, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Beauftragte inländischer Behörden (§ 43 GBV).
• Bevollmächtigte des Eigentümers, zum Beispiel ein Makler, ein Planverfasser oder ein Angehöriger. Nach § 43 Abs. 2 GBV genügt auch die für den Einzelfall erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers.
• Gläubiger und Mieter mit nachvollziehbarem Grund — etwa mit einem Vollstreckungstitel oder einem Mietvertrag, wenn der tatsächliche Vermieter ermittelt werden soll.

Nicht ausreichend sind bloße Neugier und ein reines Kaufinteresse. Wer ein Haus kaufen möchte, braucht deshalb die Vollmacht des Verkäufers oder einen Kaufvertragsentwurf. Das Grundbuchamt protokolliert jede Einsicht, und der Eigentümer kann Auskunft verlangen, wer sein Grundbuch eingesehen hat (§ 12 Abs. 4 GBO).

Einsicht oder Abschrift?

Bei der Einsicht sehen Sie das Grundbuch im Grundbuchamt am Bildschirm an. Bei der Abschrift bekommen Sie den Inhalt mit nach Hause. Weil das Grundbuch heute maschinell geführt wird, heißt die Abschrift offiziell Ausdruck, die beglaubigte Abschrift amtlicher Ausdruck (§ 131 GBO). Der amtliche Ausdruck trägt Dienstsiegel oder Stempel und steht einer beglaubigten Abschrift gleich. Notare, Banken und Behörden verlangen ihn oft, wenn ein Dokument mit Beweiskraft nötig ist. Für Ihre eigene Prüfung reicht der einfache Ausdruck.

Wo und wie bestellen Sie den Grundbuchauszug?

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 GBO). Die Länder dürfen die Grundbuchführung für mehrere Amtsgerichtsbezirke an einem Gericht bündeln (§ 1 Abs. 3 GBO). Das zuständige Gericht finden Sie über das Justizportal des Bundes und der Länder. Die Einsicht in das maschinell geführte Grundbuch kann auch ein anderes Grundbuchamt gewähren (§ 132 GBO) — ob es das tut, entscheidet das Amt, bei dem Sie fragen.

Welche Wege offenstehen, regelt jedes Land und oft jedes Gericht selbst. Drei Beispiele aus amtlichen Seiten:

• Bayern: Online-Antrag über das BayernPortal, persönlich mit Ausweis oder schriftlich. Per E-Mail nimmt etwa das Grundbuchamt Würzburg keine Anträge an; den Ausdruck schickt es per Post.
• Schleswig-Holstein: Das Amtsgericht Kiel nimmt Anträge per Post, Fax, E-Mail, über MeinJustizpostfach oder persönlich an und stellt ein Antragsformular bereit.
• Berlin: schriftlich per Post oder Fax, formlos oder mit Formular, oder persönlich in der Grundbucheinsichtsstelle — telefonisch nicht.

Den direkten Online-Abruf aus dem elektronischen Grundbuch (§ 133 GBO) dürfen nur Stellen nutzen, die die Landesjustizverwaltung zugelassen hat, etwa Notare, Gerichte, Behörden und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Privatpersonen gehören nicht dazu. Deshalb laufen Online-Bestellungen von Privatleuten immer über einen Antrag, den das Grundbuchamt bearbeitet — direkt oder über einen gewerblichen Bestellservice.

Was in den Antrag gehört

Je genauer der Antrag, desto schneller die Bearbeitung:

1. Grundstücksbezeichnung: Grundbuchbezirk und Blattnummer, mindestens Straße und Hausnummer, besser noch Gemarkung, Flur und Flurstück.
2. Ihre Rolle: Eigentümer, Berechtigter oder Bevollmächtigter.
3. Nachweise: Kopie des Ausweises, bei Vertretung die Vollmacht, sonst der Beleg für das berechtigte Interesse.
4. Art des Auszugs: einfacher oder amtlicher Ausdruck, ganzes Blatt oder einzelne Abteilungen.

Eine feste Bearbeitungsfrist gibt es nicht. Das Grundbuchamt Würzburg nennt für schriftliche Anträge bis zu zwei Wochen, weil der Postweg hinzukommt. Bestellen Sie den Auszug deshalb, bevor ihn jemand anfordert.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt kostet der einfache Ausdruck 10 Euro und der amtliche Ausdruck 20 Euro — bundesweit gleich, weil die Gebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) stehen. Die bloße Einsicht in der Geschäftsstelle des Grundbuchamts ist gebührenfrei.

Beim Notar kommen Umsatzsteuer (Nr. 32014) und die Abrufgebühr des Landes von 8 Euro je Grundbuchblatt hinzu, die er weiterreicht (Nr. 32011 KV GNotKG, Nr. 1151 KV JVKostG). Die Gebühr für Einsicht und Mitteilung entsteht nur, wenn die Einsicht nicht zu einem anderen gebührenpflichtigen Notargeschäft gehört — beim Hauskauf fällt sie deshalb nicht gesondert an. Gewerbliche Bestellservices nehmen Ihnen den Antrag ab und berechnen dafür ein eigenes Entgelt zusätzlich zur Gerichtsgebühr.

Was steht im Grundbuch — und worauf sollten Sie achten?

Jedes Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV). Wer den Aufbau kennt, findet in wenigen Minuten, was für Verkauf oder Bauvorhaben zählt.

Bestandsverzeichnis: das Grundstück auf dem Papier

Das Bestandsverzeichnis bezeichnet das Grundstück nach dem Liegenschaftskataster (§ 2 Abs. 2 GBO, § 6 GBV). Ein Grundbuchblatt kann mehrere Flurstücke umfassen — etwa das Hausgrundstück und einen separaten Garagenhof. Steht dort ein Recht, das Ihrem Grundstück an einem Nachbargrundstück zusteht, nennt man das Herrschvermerk (§ 7 GBV). Für Bauherren wichtig: Ein Wegerecht, das nur hier steht, sichert Ihre Zufahrt; seine Grenzen ergeben sich aus der Eintragungsbewilligung in den Grundakten.

Abteilung I: wer Eigentümer ist

Hier stehen die Eigentümer, bei mehreren auch das Gemeinschaftsverhältnis, und die Grundlage der Eintragung (§ 9 GBV). Nach einem Erbfall steht oft noch der Verstorbene im Grundbuch. Wer verkaufen oder bauen will, sollte das Grundbuch vorher berichtigen lassen — sonst fehlt der Nachweis, wer überhaupt verfügen darf.

Abteilung II: Rechte anderer am Grundstück

Abteilung II enthält alle Belastungen, die keine Hypotheken oder Grundschulden sind, außerdem Verfügungsbeschränkungen und Vormerkungen (§ 10 GBV). Für Bauvorhaben sind das die heikelsten Einträge:

• Wegerecht und Leitungsrecht (Grunddienstbarkeit): Ein Nachbar darf über Ihr Grundstück gehen, fahren oder dort Leitungen führen. Ein Anbau auf dieser Fläche kann dann ausgeschlossen sein.
• Nießbrauch und Wohnungsrecht: Eine andere Person darf das Haus oder eine Wohnung nutzen. Das Recht bleibt auch nach einem Verkauf bestehen; Umbauten lassen sich praktisch nur gemeinsam mit dem Berechtigten umsetzen.
• Vorkaufsrecht: Ein Berechtigter darf beim Verkauf in den Vertrag eintreten.
• Auflassungsvormerkung: Sichert den Anspruch eines Käufers, bis er als Eigentümer eingetragen ist.
• Sanierungsvermerk: Liegt das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, trägt das Grundbuchamt das ein (§ 143 Abs. 2 BauGB). Vorhaben und erhebliche Veränderungen brauchen dann zusätzlich die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 1 BauGB).

Wichtig: Die Baugenehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt — in Bayern steht das in Art. 68 Abs. 5 BayBO. Das Bauamt prüft also nicht, ob Ihr Anbau ein eingetragenes Wegerecht verletzt. Das müssen Sie selbst klären, bevor geplant wird.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Hier stehen die Grundpfandrechte, heute fast immer Grundschulden zugunsten einer Bank. Eine Grundschuld bleibt eingetragen, auch wenn der Kredit längst getilgt ist. Gelöscht wird sie erst mit Löschungsbewilligung der Bank und Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO). Beim Verkauf muss der Verkäufer eingetragene Grundschulden beseitigen, wenn der Käufer sie nicht übernimmt (§ 442 Abs. 2 BGB); die Löschung wickelt in der Regel der Notar ab.

Was nicht im Grundbuch steht

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht — etwa die Übernahme einer Abstandsfläche oder eine Zufahrtsbaulast. In Nordrhein-Westfalen muss der Lageplan zum Bauantrag solche Baulasten ausdrücklich darstellen (§ 3 Abs. 1 Nr. 8 BauPrüfVO NRW). Bayern kennt keine Baulast; dort wird eine Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück rechtlich gesichert oder der Nachbar stimmt schriftlich zu (Art. 6 Abs. 2 BayBO). Auch Baugenehmigungen, Pläne und Wohnflächen stehen nicht im Grundbuch. Die Flächenangabe im Bestandsverzeichnis ist die Grundstücksgröße aus dem Kataster, nicht die Wohnfläche.

Wofür brauchen Sie den Grundbuchauszug beim Bauantrag?

Für den Bauantrag liefert das Grundbuch Eigentümer und Grundbuchbezeichnung; die Lage des Grundstücks kommt aus dem Kataster und der genehmigte Bestand aus der Bauakte. Wer diese drei Quellen verwechselt, bestellt das Falsche und verliert Zeit.

Wie das zusammenspielt, zeigt die Bauprüfverordnung in Nordrhein-Westfalen: Der Lageplan entsteht auf Grundlage eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster, der höchstens sechs Monate alt und amtlich beglaubigt sein muss (§ 2 Abs. 2 BauPrüfVO NRW). Darin sind Baugrundstück und Nachbargrundstücke nach Straße, Hausnummer, Grundbuch und Liegenschaftskataster zu bezeichnen, dazu der Eigentümer des Baugrundstücks (§ 3 Abs. 1 Nr. 2). Die anderen Länder regeln die Bauvorlagen in eigenen Verordnungen; welche Unterlagen Sie im Einzelnen brauchen, zeigt die Checkliste für Bauantragsunterlagen.

Einen Grundbuchauszug brauchen Sie beim Bauen also aus drei Gründen:

• Eigentum nachweisen: Bauherr und Eigentümer sind nicht immer dieselbe Person — etwa wenn Kinder auf dem Grundstück der Eltern bauen. Dann sollte die schriftliche Zustimmung des Eigentümers von Anfang an beiliegen.
• Grundstück richtig bezeichnen: Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur und Flurstück müssen im Antrag und im Lageplan übereinstimmen.
• Hindernisse früh erkennen: Wegerecht, Nießbrauch oder Sanierungsvermerk können ein Vorhaben ausbremsen, das baurechtlich sonst genehmigungsfähig wäre.

Für die Nachgenehmigung eines Ausbaus oder Anbaus gilt dasselbe — hier kommt die Bauakte hinzu, denn nur sie zeigt, was bisher genehmigt ist. Die alten Pläne beschaffen wir über die Bauakteneinsicht; wie eine nachträgliche Genehmigung abläuft, steht unter Nachgenehmigung.

Was gilt beim Verkauf und bei Wohnungseigentum?

Beim Verkauf verlangt die Bank des Käufers einen aktuellen Auszug, bei einer Eigentumswohnung kommt das Wohnungsgrundbuch mit der Teilungserklärung dazu. Der Notar sieht das Grundbuch vor der Beurkundung ohnehin selbst ein. Als Verkäufer sollten Sie den Auszug trotzdem früh bestellen: Ungeklärte Erbfälle, vergessene Grundschulden oder ein Wegerecht, von dem niemand mehr wusste, fallen sonst erst im Notartermin auf. Welche Unterlagen beim Verkauf noch zusammenkommen, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler.

Bei Wohnungseigentum legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an (§ 7 Abs. 1 WEG). Was genau zum Sondereigentum gehört, steht nicht im Grundbuch selbst, sondern in der Eintragungsbewilligung mit Aufteilungsplan, auf die es verweist. Diese Unterlagen liegen in den Grundakten und lassen sich mit berechtigtem Interesse ebenfalls einsehen (§ 12 Abs. 1 GBO). Für jeden Umbau in einer Eigentumswohnung ist das entscheidend — mehr dazu im Ratgeber zur Teilungserklärung.

Welche Fehler passieren beim Grundbuchauszug häufig?

Die meisten Verzögerungen entstehen, weil das falsche Register, ein unvollständiger Antrag oder ein veralteter Auszug vorliegt.

1. Grundbuch und Kataster verwechseln. Für den Lageplan brauchen Sie die Flurkarte vom Katasteramt, nicht den Grundbuchauszug.
2. Antrag ohne Blattnummer. Ohne Grundbuchbezirk und Blatt muss das Amt suchen. Die Angaben stehen in alten Kaufverträgen, Grundsteuerbescheiden oder Notarunterlagen.
3. Nachweis vergessen. Ohne Ausweiskopie oder Vollmacht schickt das Grundbuchamt den Antrag zurück.
4. Beglaubigung nicht bedacht. Fordert eine Stelle den amtlichen Ausdruck, hilft der einfache Ausdruck nicht weiter.
5. Abteilung II überlesen. Ein altes Wegerecht oder ein Wohnungsrecht kann einen Anbau verhindern — die Baugenehmigung schützt davor nicht.
6. Baulasten im Grundbuch suchen. Sie stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht; in Bayern gibt es keine Baulasten.
7. Grundstücksgröße für Wohnfläche halten. Die Fläche im Bestandsverzeichnis ist die Größe des Flurstücks. Die Wohnfläche ergibt sich nur aus einem Aufmaß.

Wie helfen wir — und warum zuerst vermessen?

Grundbuchauszug und Flurkarte klären, wem das Grundstück gehört und wo es liegt — wie das Gebäude heute aussieht, zeigt nur ein Aufmaß. Deshalb beginnt jedes Vorhaben bei uns mit der Gebäudevermessung: Sie scannen selbst mit der WohnScanner-App, oder unsere Vermessungstechniker messen vor Ort auf. Daraus entstehen Pläne des Ist-Zustands, die zur Bauakte passen oder die Abweichungen zeigen.

Danach folgen Grundlagenermittlung und Bauantrag, beides individuell berechnet und als Festpreis im schriftlichen Angebot. Bei uns planen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten; die Bauvorlagen unterschreibt ein bauvorlageberechtigter Planverfasser. Mehr zum Ablauf unter Bauantrag erstellen.

Quellen

• Grundbuchordnung: § 1, § 2, § 12, § 27, § 131, § 132, § 133, § 133a
• Grundbuchverfügung: § 4, § 5, § 6, § 7, § 9, § 10, § 43
• Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis (Nr. 17000–17003, 25209–25211, 32011, 32014)
• Justizverwaltungskostengesetz, Kostenverzeichnis (Vorbemerkung 1.1.5, Nr. 1151)
• Baugesetzbuch: § 143, § 144
• Wohnungseigentumsgesetz § 7, Bürgerliches Gesetzbuch § 442
• Bayerische Bauordnung: Art. 6, Art. 68
• Bauprüfverordnung NRW, §§ 2 und 3
• Grundbuchämter: Amtsgericht Würzburg, Amtsgericht Kiel, Service Berlin: Grundbuch-Abschrift