Leistungsphasen der HOAI erklärt

Kurz gesagt: Die HOAI teilt die Planung eines Gebäudes in neun Leistungsphasen — von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Für einen Bauantrag brauchen Sie nur die Phasen 1 bis 4; sie machen nach § 34 HOAI zusammen 27 Prozent der Grundleistungen aus. Seit 2021 sind die Honorare frei vereinbar — wir arbeiten deshalb mit Festpreisen.

Was sind die Leistungsphasen der HOAI?

Die Leistungsphasen gliedern die Arbeit von Planerinnen und Planern in neun aufeinanderfolgende Abschnitte mit festgelegten Grundleistungen. Grundlage ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Für Gebäude und Innenräume regelt § 34 das Leistungsbild, die Anlage 10 listet für jede Phase die Grundleistungen und Beispiele für Besondere Leistungen.

Für Bauherren ist die Gliederung aus zwei Gründen nützlich. Erstens beschreibt sie, was eine ordentliche Planung umfasst — sie ist so etwas wie eine Checkliste dessen, was geschuldet ist. Zweitens lässt sich ein Auftrag damit sauber abgrenzen: Wer nur eine Baugenehmigung braucht, beauftragt nur die Phasen, die dafür nötig sind.

Die HOAI unterscheidet zwei Arten von Leistungen (§ 3 HOAI):

• Grundleistungen sind die Leistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind. Sie stehen abschließend in den Leistungsbildern.
• Besondere Leistungen kommen bei Bedarf dazu und werden gesondert vereinbart. Die Liste in der HOAI ist ausdrücklich nicht abschließend.

Wichtig für Umbauten und Nachgenehmigungen: Die Bestandsaufnahme — also das Vermessen eines vorhandenen Gebäudes — ist in der HOAI keine Grundleistung, sondern eine Besondere Leistung der Leistungsphase 1. Wer im Bestand plant, sollte sie deshalb ausdrücklich mit beauftragen.

Welche neun Leistungsphasen gibt es?

Die neun Phasen führen von der ersten Klärung bis zur Betreuung nach der Fertigstellung; jede ist mit einem festen Prozentsatz bewertet. Die Übersicht zeigt die Anteile für Gebäude nach § 34 Abs. 3 HOAI und das jeweilige Ergebnis aus Sicht der Bauherren.

Die Prozentsätze ergeben zusammen 100 Prozent. Sie beziehen sich auf die Honorarspannen des § 35 HOAI und zeigen vor allem eines: wo der Aufwand liegt. Ausführungsplanung und Bauüberwachung machen zusammen mehr als die Hälfte aus — beide Phasen spielen für die Baugenehmigung keine Rolle.

Welche Leistungsphasen brauche ich für den Bauantrag?

Für einen Bauantrag brauchen Sie die Leistungsphasen 1 bis 4. Die Genehmigungsplanung baut auf dem fertigen Entwurf auf, der Entwurf auf der Vorplanung, und die Vorplanung setzt geklärte Grundlagen voraus. Eine Phase zu überspringen spart selten Zeit, sondern verschiebt die offenen Fragen nur nach hinten — oft bis zur Nachforderung des Bauamts.

Mit der eingereichten Genehmigungsplanung endet für viele private Bauherren die Planung, die sie wirklich vergeben müssen. Bei einem Anbau, einer Aufstockung, einem Dachausbau oder einer Nutzungsänderung übernimmt danach häufig ein Bauunternehmen oder ein Generalunternehmer die Ausführung — mit eigener Werkplanung. Wer dagegen mehrere Gewerke einzeln beauftragt, profitiert auch von den Phasen 5 bis 8.

Die vier Phasen bis zum Bauantrag bieten wir als Genehmigungsplanung an. Wie wir dabei vorgehen, beschreiben die folgenden Abschnitte.

Was passiert in der Grundlagenermittlung (LPH 1)?

In der Grundlagenermittlung wird geklärt, was gebaut werden soll und ob das an diesem Ort überhaupt möglich ist. Die HOAI nennt fünf Grundleistungen: die Aufgabenstellung klären, den Ort besichtigen, zum Leistungs- und Untersuchungsbedarf beraten, Entscheidungshilfen für die Auswahl weiterer Fachplaner formulieren und die Ergebnisse dokumentieren.

In der Praxis heißt das: Bebauungsplan oder, wenn es keinen gibt, die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB prüfen, Wünsche und Budget aufnehmen, absehbare Hürden benennen. Ob die überbaubare Fläche reicht, zeigen Grundflächen- und Geschossflächenzahl — wie man sie ermittelt, steht unter GRZ und GFZ berechnen.

Bei uns beginnt jedes Vorhaben mit der Gebäudevermessung. Aus dem Aufmaß entstehen die Bestandspläne, auf denen Entwurf und Bauantrag aufbauen. Sie haben zwei Wege: Sie scannen das Gebäude selbst mit der WohnScanner-App auf einem iPhone Pro, oder unsere Vermessungstechniker kommen zum Aufmaß vor Ort. Vorhandene Pläne prüfen wir dabei mit — alte Bauakten stimmen erfahrungsgemäß oft nicht mehr mit dem Bestand überein.

Das Ergebnis unserer Grundlagenermittlung ist eine schriftliche Einschätzung, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist, und ein Kostenrahmen für die Phasen 1 bis 4. Den Betrag rechnen wir bei Beauftragung an.

Was gehört zur Vorplanung (LPH 2)?

In der Vorplanung entstehen die ersten Lösungen — als Varianten, die nach gleichen Anforderungen verglichen werden. Zu den Grundleistungen gehören außerdem das Abstimmen der Ziele, der Hinweis auf Zielkonflikte, eine Kostenschätzung nach DIN 276 und ein Terminplan.

Für den späteren Bauantrag besonders wertvoll ist eine Grundleistung, die oft unterschätzt wird: die Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit. Ein kurzes Gespräch mit dem Bauamt in dieser Phase klärt, wie die Behörde einen Spielraum im Bebauungsplan auslegt — bevor Geld in Details fließt.

Die förmliche Bauvoranfrage ist dagegen eine Besondere Leistung der Vorplanung. Sie lohnt sich, wenn eine einzelne Frage über das ganze Vorhaben entscheidet, etwa die zulässige Höhe oder die Bebauung in zweiter Reihe. Wann sie sinnvoll ist, steht unter Bauvorbescheid oder Bauantrag.

Was leistet die Entwurfsplanung (LPH 3)?

Die Entwurfsplanung arbeitet die gewählte Variante zu einem vollständigen Entwurf durch — bei Gebäuden in der Regel im Maßstab 1:100. Grundrisse, Schnitte und Ansichten stehen jetzt fest, ebenso Flächen, Konstruktion und die wesentlichen technischen Vorgaben.

Zu den Grundleistungen gehören außerdem eine Objektbeschreibung, weitere Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit und die Kostenberechnung nach DIN 276, die mit der Kostenschätzung aus der Vorplanung verglichen wird. Die Beiträge der Fachplaner — Tragwerk, Wärmeschutz, gegebenenfalls Brandschutz — fließen hier ein.

Mit 15 Prozent ist die Entwurfsplanung die aufwendigste der vier Phasen vor dem Bauantrag. Das ist folgerichtig: Was im Entwurf nicht gelöst ist, kann die Genehmigungsplanung nicht nachholen.

Was gehört zur Genehmigungsplanung (LPH 4)?

In der Genehmigungsplanung werden aus dem Entwurf die Bauvorlagen, die die Behörde verlangt — und sie werden eingereicht. Die HOAI nennt drei Grundleistungen:

1. Vorlagen und Nachweise erarbeiten und zusammenstellen — einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen und der nötigen Verhandlungen mit Behörden,
2. die Vorlagen einreichen,
3. Planungsunterlagen ergänzen und anpassen, wenn die Behörde nachfordert.

Zu den Bauvorlagen gehören je nach Land und Verfahren der Lageplan, die Bauzeichnungen, die Baubeschreibung, Berechnungen etwa zu Flächen und umbautem Raum sowie die bautechnischen Nachweise. Eine vollständige Liste finden Sie in der Unterlagen-Checkliste zum Bauantrag.

Dass die Phase nur mit 3 Prozent bewertet ist, täuscht über ihr Gewicht hinweg: Wer die Bauvorlagen als Entwurfsverfasser unterschreibt, übernimmt die Verantwortung dafür, dass sie dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Unterschreiben darf nur, wer nach Landesrecht bauvorlageberechtigt ist — mehr dazu unter Wer unterschreibt den Bauantrag?. Bei uns sind das fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten.

Nicht zu den Grundleistungen gehört es, die Zustimmung der Nachbarn zu beschaffen oder Sie im Widerspruchs- oder Klageverfahren zu unterstützen. Beides führt die HOAI als Besondere Leistungen der Phase 4.

Was passiert in den Leistungsphasen 5 bis 9?

Nach der Genehmigung geht es um die Umsetzung: Werkpläne, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Betreuung.

• LPH 5 — Ausführungsplanung: Detail- und Konstruktionspläne, bei Gebäuden im Maßstab 1:50 bis 1:1, als Grundlage für die Handwerker.
• LPH 6 — Vorbereitung der Vergabe: Leistungsverzeichnisse mit Mengen, eine bepreiste Kostenermittlung und die Vergabeunterlagen.
• LPH 7 — Mitwirkung bei der Vergabe: Angebote einholen, prüfen und werten, Bietergespräche führen, Vergabe vorschlagen.
• LPH 8 — Objektüberwachung: Die Ausführung wird auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen und anerkannten Regeln der Technik überwacht; dazu kommen Rechnungsprüfung, Abnahme und Kostenfeststellung.
• LPH 9 — Objektbetreuung: Mängel, die in der Gewährleistungszeit auftreten, werden fachlich bewertet — längstens bis fünf Jahre nach der Abnahme.

Für diese Phasen ist eine Planerin oder ein Planer in der Nähe der Baustelle sinnvoll, denn Bauüberwachung heißt regelmäßige Präsenz vor Ort. Unser Schwerpunkt liegt deshalb bewusst auf den Phasen 1 bis 4.

Wie hängen Leistungsphasen und Honorar zusammen?

Die Prozentsätze verteilen ein Gesamthonorar auf die Phasen; das Gesamthonorar selbst ergibt sich nach § 35 HOAI aus den anrechenbaren Kosten und der Honorarzone. Die Honorartafel des § 35 nennt für jede Kostenstufe und jede der fünf Honorarzonen eine Spanne. Seit dem 1. Januar 2021 sind diese Spannen nur noch Orientierungswerte.

Hintergrund ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019, nach dem die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der HOAI gegen Europarecht verstießen. Seitdem gilt:

Die Leistungsbilder sind damit nicht bedeutungslos geworden. Sie beschreiben weiterhin, was zu einer Phase gehört, und dienen als Maßstab, wenn über den Umfang eines Auftrags gestritten wird.

Warum Festpreis statt Honorartabelle?

Ein Festpreis sagt Ihnen vorher, was die Planung kostet — eine Honorartabelle erst, wenn die Baukosten feststehen. Nach § 35 hängt das Honorar an den anrechenbaren Kosten. Die sind am Anfang eines Projekts aber nur geschätzt, und jede Kostensteigerung erhöht das Planungshonorar mit.

Bei Vorhaben im Bestand kommt ein zweites Problem hinzu: Ein Dachausbau oder eine Nachgenehmigung macht im Verhältnis zu den Baukosten viel Planungsarbeit — Bestand erfassen, Baurecht prüfen, Nachweise führen. Eine Prozentrechnung bildet das schlecht ab.

Wir berechnen deshalb die Phasen 1 bis 4 individuell für Ihr Vorhaben und nennen einen Festpreis — erst nach der Gebäudevermessung. Der Weg ist immer derselbe: Gebäudevermessung, dann Grundlagenermittlung mit schriftlicher Einschätzung, dann der Bauantrag als Festpreis-Angebot. Welche Schritte Ihr Vorhaben braucht, zeigt der Konfigurator; was ein Bauantrag insgesamt kostet — mit Behördengebühren und Fachplanern —, steht unter Was kostet ein Bauantrag?.

Welche Missverständnisse gibt es zu den Leistungsphasen?

Die meisten Missverständnisse betreffen den Umfang — nicht die Reihenfolge.

1. „Für den Bauantrag reicht die Genehmigungsplanung." Ohne Grundlagen, Vorplanung und Entwurf gibt es nichts, das genehmigt werden könnte. Wer nur LPH 4 beauftragt, setzt einen fertigen Entwurf voraus.
2. „3 Prozent heißt: der Bauantrag ist eine Kleinigkeit." Der Anteil spiegelt den Zeichenaufwand, nicht die Verantwortung. Fehler in den Bauvorlagen fallen oft erst auf, wenn die Behörde nachfordert oder ein Nachbar widerspricht.
3. „Die Statik ist im Bauantrag enthalten." Die Tragwerksplanung ist ein eigenes Leistungsbild der HOAI und wird von Tragwerksplanern erbracht. Die Planerin koordiniert die Beiträge, rechnet sie aber nicht selbst.
4. „Der Bestand ist ja schon da." Die Bestandsaufnahme ist eine Besondere Leistung. Ohne sie fehlt bei Umbau und Nachgenehmigung die Grundlage für jede weitere Phase.
5. „Die HOAI schreibt die Preise vor." Seit 2021 nicht mehr. Wer ein Honorar nach HOAI vereinbart, wählt die Honorartafel freiwillig als Rechenweg.

Quellen

• HOAI § 3 — Leistungen und Leistungsbilder
• HOAI § 7 — Honorarvereinbarung
• HOAI § 8 — Berechnung des Honorars in besonderen Fällen
• HOAI § 34 — Leistungsbild Gebäude und Innenräume
• HOAI § 35 — Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen
• HOAI Anlage 10 — Grundleistungen und Besondere Leistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume
• EuGH, Urteil vom 4. Juli 2019, C-377/17