Was kostet ein Architekt?

Kurz gesagt: Was ein Architekt kostet, ist seit 2021 frei vereinbar — als Festpreis, Pauschale oder nach Stunden. Die Honorartafeln der HOAI sind nur noch Orientierungswerte; ohne Vereinbarung gilt ihr unterer Wert. Für einen reinen Bauantrag brauchen Sie nur die Leistungsphasen 1 bis 4, nach HOAI 27 Prozent des Gesamthonorars. Planbar wird der Preis mit einem Festpreis nach der Gebäudevermessung — die Rechnung nach Honorartafel zeigt das Beispiel unten.

Was kostet ein Architekt nach der HOAI?

Das Honorar wird seit dem 1. Januar 2021 frei vereinbart; die Honorartafeln der HOAI sind nur noch Orientierungswerte. So steht es in § 2a Abs. 1 und § 7 Abs. 1 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Vorausgegangen war ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019, nach dem die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze gegen Europarecht verstießen.

Für Sie als Bauherr heißt das dreierlei:

• Vereinbart ist, was in Textform steht. Eine E-Mail genügt, ein mündliches „Wir rechnen nach HOAI" nicht.
• Ohne Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz. Das ist der jeweils untere Wert der Honorartafel (§ 2a Abs. 2 HOAI). Wer nichts über das Honorar regelt, bekommt also nicht „irgendeinen" Preis, sondern den unteren Tafelwert.
• Verbraucher müssen vorher aufgeklärt werden. Der Planer muss Sie in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als in den Tafeln vereinbart werden kann. Fehlt dieser Hinweis, gilt statt eines höheren Honorars der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 2 HOAI).

Die Honorartafeln sind trotzdem nicht bedeutungslos. Viele Planerinnen und Planer rechnen weiter mit ihnen, und wenn nichts vereinbart ist, entscheiden sie über die Höhe. Wer verstehen will, wie ein Angebot zustande kommt, sollte die Rechenlogik kennen.

Welche Leistungsphasen brauchen Sie für einen Bauantrag?

Für die Baugenehmigung brauchen Sie die Leistungsphasen 1 bis 4 — sie machen nach § 34 Abs. 3 HOAI zusammen 27 Prozent des Honorars aus. Die HOAI teilt die Planung eines Gebäudes in neun Phasen und bewertet jede mit einem festen Prozentsatz. Die Phasen 5 bis 9 betreffen Ausführung, Vergabe und Bauüberwachung, also die Zeit nach der Genehmigung.

Achten Sie beim Vergleichen auf die Zahlen. In manchen Übersichten im Netz steht die Grundlagenermittlung noch mit 3 Prozent oder die Entwurfsplanung mit 11 Prozent. Der geltende Verordnungstext nennt 2 und 15 Prozent.

Werden nur einzelne Phasen beauftragt, dürfen nach § 8 Abs. 1 HOAI auch nur deren Prozentsätze berechnet werden. Wer nur bis zur Genehmigung plant, zahlt also nicht für die Bauüberwachung mit. Was in jeder Phase passiert, steht ausführlich im Ratgeber zu den Leistungsphasen der HOAI.

Gerade bei einem Anbau, einer Aufstockung oder einer Nachgenehmigung endet der Planungsbedarf vieler Eigentümer mit der Genehmigung. Die Ausführung übernimmt dann ein Bauunternehmen mit eigener Werkplanung. Die vier Phasen bis zum Bauantrag sind deshalb ein eigenes, sauber abgrenzbares Paket — die Genehmigungsplanung.

Wie wird das Honorar nach HOAI berechnet?

Das Honorar ergibt sich aus drei Größen: den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und den beauftragten Leistungsphasen; im Bestand kommt ein Umbauzuschlag dazu. Das regeln § 6 und § 35 HOAI.

Anrechenbare Kosten

Anrechenbar ist nicht der Gesamtpreis des Hauses, sondern ein Teil der Baukosten — ohne Umsatzsteuer. Voll angerechnet werden die Kosten der Baukonstruktion (§ 33 Abs. 1 HOAI). Technische Anlagen wie Heizung, Lüftung und Elektro zählen bis zu einem Viertel der übrigen anrechenbaren Kosten voll, darüber hinaus zur Hälfte, wenn der Planer sie nicht selbst fachlich plant (§ 33 Abs. 2). Das Grundstück gehört nicht dazu. Auch Herrichten, nichtöffentliche Erschließung und Ausstattung bleiben in der Regel außen vor (§ 33 Abs. 3).

Zu Beginn eines Projekts sind die Kosten nur geschätzt. Maßgeblich ist die Kostenberechnung aus der Entwurfsplanung, solange es sie noch nicht gibt, die Kostenschätzung (§ 6 Abs. 1 HOAI).

Honorarzone

Die Honorarzone beschreibt den Schwierigkeitsgrad, von I (sehr geringe) bis V (sehr hohe Anforderungen). Bewertet werden unter anderem Einbindung in die Umgebung, Funktionsbereiche, Gestaltung, Konstruktion, Technik und Ausbau (§ 35 Abs. 2). Die Objektliste in Anlage 10.2 ordnet Einfamilienhäuser und Wohnhäuser in der Regel den Zonen III oder IV zu.

Umbauzuschlag

Bei Umbauten und Modernisierungen kann ein Zuschlag auf das Honorar vereinbart werden, weil die Arbeit im Bestand aufwendiger ist. Für Gebäude mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad nennt § 36 Abs. 1 HOAI bis zu 33 Prozent. Wird nichts in Textform vereinbart, gilt nach § 6 Abs. 2 HOAI ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart.

Hinzu kommt die mitzuverarbeitende Bausubstanz: Vorhandene Wände, Decken oder das Dach, die in die Planung einbezogen werden, erhöhen die anrechenbaren Kosten angemessen. Umfang und Wert müssen in Textform vereinbart werden (§ 4 Abs. 3 HOAI).

Was kostet die Planung bis zum Bauantrag nach Honorartafel?

Bei einem Neubau mit 300.000 Euro anrechenbaren Kosten in Honorarzone III kosten die Leistungsphasen 1 bis 4 nach Honorartafel zwischen 10.794,87 und 13.463,28 Euro netto. Grundlage ist die Honorartafel in § 35 Abs. 1 HOAI. Für 300.000 Euro nennt sie in Honorarzone III eine Spanne von 39.981 Euro (Basishonorarsatz) bis 49.864 Euro (oberer Honorarsatz). Die Prozentsätze aus § 34 verteilen diesen Betrag auf die Phasen.

Alle Beträge sind netto, ohne Nebenkosten und ohne Umsatzsteuer. Liegen die anrechenbaren Kosten zwischen zwei Tafelstufen, wird nach § 13 HOAI linear interpoliert.

Ein Umbau verschiebt die Rechnung deutlich. Angenommen, ein Dachgeschossausbau hat 100.000 Euro anrechenbare Kosten in Honorarzone III. Der Basishonorarsatz liegt laut Tafel bei 15.005 Euro, für die Phasen 1 bis 4 sind das 4.051,35 Euro. Mit dem Umbauzuschlag von 20 Prozent, der ohne Vereinbarung gilt, werden daraus 4.861,62 Euro netto. Rechnet man noch mitzuverarbeitende Bausubstanz hinzu, steigen die anrechenbaren Kosten und damit das Honorar weiter.

Das Beispiel ist eine Orientierung, kein Angebot. Es zeigt die Rechenlogik der HOAI. Was Planerinnen und Planer tatsächlich verlangen, ist frei vereinbart und kann darüber oder darunter liegen.

Welche Alternativen gibt es zur Honorartafel?

Neben der Abrechnung nach HOAI sind ein Stundensatz und eine Pauschale bzw. ein Festpreis zulässig. Die HOAI schreibt seit 2021 keinen Rechenweg mehr vor. Jede Variante hat ihre Stärken.

Abrechnung nach Honorartafel. Sie ist nachvollziehbar und in der Branche verbreitet. Der Nachteil: Das Honorar hängt an den Baukosten. Steigen die Kosten, steigt das Planungshonorar mit, und eine verlässliche Zahl gibt es erst, wenn die Kostenberechnung vorliegt — also mitten in der Planung.

Stundensatz. Er passt zu Beratungen, Gutachten und kleinen Aufgaben, deren Umfang sich schwer vorhersagen lässt. Die HOAI regelt Stundensätze nicht, die Höhe ist reine Verhandlungssache. Lassen Sie sich eine Schätzung der Stunden geben und vereinbaren Sie, ab wann der Planer vor einer Überschreitung Bescheid geben muss.

Pauschale oder Festpreis. Ein fester Betrag für einen klar beschriebenen Leistungsumfang — zum Beispiel die Leistungsphasen 1 bis 4 für einen Anbau. Sie wissen vor dem Auftrag, was die Planung kostet. Voraussetzung ist, dass der Umfang sauber beschrieben ist: welche Phasen, welche Besonderen Leistungen, wie viele Planungsrunden, was bei Nachforderungen des Bauamts passiert.

Warum ein Festpreis nach der Gebäudevermessung planbarer ist

Ein Festpreis ist nur so verlässlich wie die Grundlage, auf der er kalkuliert wird. Bei Vorhaben im Bestand ist die größte Unbekannte der Bestand selbst. Alte Pläne stimmen oft nicht mehr, Wände wurden versetzt, Anbauen fehlt die Genehmigung. Ein Planer, der ohne Aufmaß einen Preis nennt, muss diese Risiken entweder einpreisen oder später nachverhandeln.

Liegt dagegen ein aktuelles Aufmaß vor, ist der Planungsaufwand greifbar: Geschosse, Flächen, Konstruktion und die baurechtliche Ausgangslage sind bekannt. Erst dann lässt sich ein Festpreis nennen, der hält. Die Bestandsaufnahme ist übrigens in der HOAI keine Grundleistung, sondern eine Besondere Leistung der Leistungsphase 1 (Anlage 10.1) — sie muss also eigens vereinbart werden, egal nach welchem Modell abgerechnet wird.

Welche Kosten kommen zum Honorar dazu?

Zum Architektenhonorar kommen Nebenkosten, Fachplaner, Behördengebühren und die Umsatzsteuer. Wer nur das Honorar vergleicht, unterschätzt das Budget für die Genehmigung.

• Nebenkosten: Versand, Kopien und Plots, Fahrten über 15 Kilometer um den Geschäftssitz und ähnliche Auslagen darf der Planer zusätzlich berechnen, pauschal oder nach Einzelnachweis (§ 14 HOAI). Das lässt sich vertraglich ausschließen.
• Umsatzsteuer: Sie kommt auf Honorar und Nebenkosten dazu, sofern der Planer nicht Kleinunternehmer ist (§ 16 HOAI).
• Fachplaner: Tragwerksplanung (Statik), Wärmeschutznachweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz und je nach Vorhaben Brandschutz oder Schallschutz sind eigene Leistungen. Die Tragwerksplanung hat in der HOAI ein eigenes Leistungsbild.
• Vermessung für den Lageplan: Je nach Land und Vorhaben verlangt die Bauaufsicht einen amtlichen Lageplan, den eine dafür zugelassene Vermessungsstelle erstellt.
• Behördengebühren: Die Baugenehmigung selbst kostet eine Gebühr nach der Gebührenordnung des jeweiligen Landes.

Mit welchen Beträgen Sie für Gebühren und Fachplaner rechnen sollten, steht unter Was kostet ein Bauantrag?.

Wann brauchen Sie überhaupt einen Architekten?

Einen bauvorlageberechtigten Planer brauchen Sie, sobald Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist — er muss die Bauvorlagen als Entwurfsverfasser unterschreiben. Wer das darf, regeln die Bauordnungen der Länder. Grundsätzlich sind es Architektinnen und Architekten, die in die Architektenliste eingetragen sind, sowie bestimmte Bauingenieure. Für kleinere Vorhaben lassen einige Länder weitere Berufsgruppen zu; die Grenzen unterscheiden sich von Land zu Land.

Verfahrensfreie Vorhaben brauchen keine Bauvorlagen und damit auch keine Unterschrift. Sie müssen aber trotzdem das Baurecht einhalten — Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz. Welche Vorhaben verfahrensfrei sind, etwa ein Carport oder ein Wintergarten, regelt jedes Land anders. Eine fachliche Prüfung vor dem Bau ist deshalb fast immer günstiger als ein späterer Rückbau.

Wer im Einzelnen unterschreiben darf und worauf Sie achten sollten, erklärt die Seite Wer unterschreibt den Bauantrag?.

Welche Fehler treiben die Planungskosten?

Die teuersten Fehler passieren vor dem Vertrag — bei Umfang und Vereinbarung, nicht bei der Planung selbst.

1. Keine Honorarvereinbarung in Textform. Dann gilt der Basishonorarsatz. Das klingt günstig, führt aber oft zu Streit darüber, welche Phasen und Besonderen Leistungen beauftragt waren.
2. Alle neun Leistungsphasen beauftragen, obwohl nur eine Genehmigung gebraucht wird. Wer nach der Genehmigung ein Bauunternehmen mit Werkplanung beauftragt, braucht die Phasen 5 bis 9 nicht. Grenzen Sie den Auftrag ausdrücklich auf die Leistungsphasen 1 bis 4 ein.
3. Die Bestandsaufnahme nicht mitbestellen. Sie ist eine Besondere Leistung. Fehlt sie im Vertrag, wird sie später als Nachtrag fällig — oder der Entwurf baut auf falschen Maßen auf.
4. Nur das Honorar vergleichen. Nebenkosten, Fachplaner, Gebühren und Umsatzsteuer machen einen erheblichen Teil des Budgets aus.
5. Die Baukosten zu niedrig schätzen. Bei Abrechnung nach Honorartafel steigt das Honorar mit, sobald die Kostenberechnung höher ausfällt als die erste Schätzung.
6. Das Sonderkündigungsrecht übersehen. Sind die Planungsziele zu Beginn noch offen, muss der Planer zuerst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung vorlegen (§ 650p Abs. 2 BGB). Danach können Sie den Vertrag kündigen und zahlen nur, was bis dahin erbracht wurde (§ 650r BGB). Die Frist beträgt zwei Wochen — für Verbraucher aber nur, wenn sie in Textform darüber belehrt wurden.

Wie kommen Sie bei uns zu einem Festpreis?

Bei uns steht am Anfang immer die Gebäudevermessung — erst danach berechnen wir Grundlagenermittlung und Bauantrag individuell und nennen einen Festpreis. Eine Honorartabelle verwenden wir nicht.

Für die Vermessung haben Sie zwei Wege. Sie scannen das Gebäude selbst mit der WohnScanner-App auf einem iPhone Pro, oder unsere Vermessungstechniker kommen zum Aufmaß vor Ort. Aus dem Aufmaß entstehen die Bestandspläne, auf denen Entwurf und Bauantrag aufbauen.

Danach prüfen wir in der Grundlagenermittlung, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist, und kalkulieren die Phasen bis zum Bauantrag. Den Festpreis erhalten Sie im schriftlichen Angebot, bevor Sie etwas beauftragen. Bei uns planen fest angestellte, in die Architektenliste eingetragene Architektinnen und Architekten; die Bauvorlagen unterschreibt ein bauvorlageberechtigter Planverfasser.

Quellen

• HOAI § 2a — Honorartafeln und Basishonorarsatz
• HOAI § 4 — Anrechenbare Kosten
• HOAI § 6 — Grundlagen des Honorars
• HOAI § 7 — Honorarvereinbarung
• HOAI § 8 — Berechnung des Honorars in besonderen Fällen
• HOAI § 13 — Interpolation
• HOAI § 14 — Nebenkosten
• HOAI § 16 — Umsatzsteuer
• HOAI § 33 — Besondere Grundlagen des Honorars
• HOAI § 34 — Leistungsbild Gebäude und Innenräume
• HOAI § 35 — Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen
• HOAI § 36 — Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden und Innenräumen
• HOAI Anlage 10 — Grundleistungen, Besondere Leistungen, Objektlisten
• BGB § 650p — Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen
• BGB § 650r — Sonderkündigungsrecht
• EuGH, Urteil vom 4. Juli 2019, C-377/17